空き家を更地にする前に知っておきたい「再建築不可の物件」とは？
田舎の家や土地を売る場合、気をつけないと失敗するケースがあります。戸建てなのかマンションなのかによっても異なりますが、今回は古くなった一戸建てについて説明します。
一戸建てなので土地と建物がありますが、建物は時間の経過とともに価値がなくなっていくことはご存知かと思います。
古くなった建物は価値がない場合が多いので、解体してからのほうが売りやすいと言う人もいますが、それは物件の状態によっても違ってきますし、地域や場所によっても状況が異なるでしょう。
なぜなら、土地によっては、家を建てられない場合があるからです。つまり、家を解体して更地にしてしまうと売れない原因になってしまう可能性があるわけです。
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再建築不可の物件
建築基準法で幅4メートル以上の道路に接していないと家を建てることが認められていません。幅4メートル未満の道路の場合は道路の中心線から2メートルは道路扱いになり、道路に接する幅が2メートル以上ないと新築できない決まりになっています。
これが、再建築不可物件と言われている物件です。再建築不可物件を解体してしまうと家を建てられなくなってしまうわけです。
とくに田舎の場合、道路に接していない土地も沢山ありますよね。そういった土地は、見晴らしがいいとか、土地の場所を気に入ったとしても購入しても家を建てられないので売れにくいんです。
問題になっている空き家も、こういった再建築不可物件の影響もあります。解体して更地の状態で売れるケースもありますが、上記のように道路に接していない物件の場合は解体せずに家は残した状態で売る必要があるでしょう。
築年数が古くても売れる！
売主的にはもう価値のない建物だから解体したいと考えたとしても、再建築不可物件の場合は建て替えできないから売れないんじゃないの？と思ってしまいます。
しかし 、買主側が同じように考えるかは別の話しで、古くてもいいし自分でリフォームしたいという人もいますし、なかには、再建築不可物件と分かったうえで安く買えるのであえて探している人もいます。
また、壊さずに、スーパーリフォームすれば、新築物件同様に形をかえることができたりします。 スーパーリフォームは、現在の古い家の柱や梁といった基礎だけを残し、ほぼ全てを改修する大規模リフォームです。
原型がまったくわからない新築のような物件に変えることができます。これは家がないと不可能なので、解体してしまうと選択肢がなくなってしまいます。
もう分かっていただけたと思いますが、不動産を購入しようと考える人は様々で売主が考えもしないところが購入希望者にとってはとてもメリットとなる場合があります。
価値がないからと安易な判断で解体してしまうと再建築不可物件で売れにくくなってしまう可能性があるため、再建築不可物件を売る場合は解体せずに建物を残して売りに出しましょう。
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再建築不可物件の売り方
再建築不可の物件を買取している不動産会社は少ないです。たとえば、東京23区外や他県となると、とくに買い手が少なくなります。
買い取ってもらう際には、しっかりと現地調査などおこなってくれる総合的に資産価値があるのかどうかアドバイスをくれる不動産会社に依頼したいところです。
また東京オリンピックに向けて、これから不動産の需要や建築資材価格の上昇などにより、再建築不可物件も需要がさらに出てくるといわれています。
都内では戸建て物件の価格が上昇、インフレなどの懸念により不動産購入や不動産投資をする人も増えています。
また、ほとんどの再建築不可物件は旧耐震基準の建物であり、築30年以上が経過している古家が多いです。売却したい人は、相場を知りたいと思う人も多いでしょう。参考としては、周辺相場の3割～5割安で成約になることが多いようです。
再建築不可の物件になると、建物の建て替えができないために需要がかなり低くなります。不動産会社の営業マンでも再建築不可物件の取り扱った経験がなかったりする場合も多いので、経験を積んだ営業マンに任せたいところですね。
不動産会社選びがポイント
また、再建築不可物件が売りづらい理由の一つとして、住宅ローンが使えないので買い手が限られます。たとえば都心などのエリアでも現金で買える人は限られます。
再建築不可物件の場合、リフォームローンがつかえない銀行も多いため、リフォーム費用も現金で用意しておく必要があります。
つまり、再建築不可物件を買う人は、購入代金とリフォーム代金を自己資金で用意しないといけません。そうしたとき、再建築不可物件を投資目的で購入する個人投資家は狙い目です。
フルリノベーションして利回りが高い物件として所有することも可能ですし、住む人にしてみれば再建築不可はまったくのデメリットになりません。
高い賃料で貸すことができれば、個人投資家にとって資産価値が高い物件とも言えます。そのため、再建築不可物件は売り方次第で売れる物件となります。
再建築不可物件を売却するにあたり、現状渡しでなるべく高く買い取ってくれる不動産会社や仲介ができる不動産会社を見つけましょう。
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