住宅購入時に知っておきたい!建ぺい率(建蔽率)容積率とは?

こんにちは、荒木です!

土地購入の際、建ぺい率、容積率という言葉がよく出てくると思いますが、

一体どういう意味?という方も多いかと思いますので、

建ぺい率について今回は、ご説明させて頂きます。

建ぺい率・容積率とは

分かりやすく説明すると、

この土地に、このサイズまでの建物なら建築しても良いですよ

ということです。

建ぺい率や容積率の上限が決められていなければ、

好きなように建物を建てて、

都市計画や景観を無視した建物がたくさん出来てしまうのと、

防災目的で、火事や地震などの災害の際、建物の密集は危険だからです。

建ぺい率の計算方法

建ぺい率の計算式は、

建ぺい率=建物面積/土地の敷地面積×100

例えば、敷地面積100平方メートルの土地に

建物面積50平方メートルの建物を建てたなら、

50平方メートル÷100平方メートル×100=50%

建ぺい率は50%となります。

容積率の計算方法

容積率の計算式は、

容積率=建物の延べ床面積(全フロアの床面積の合計)/土地の敷地面積×100

例えば、敷地面積100平方メートルの土地に2階建て住宅、

1階の床面積が50平方メートル、2階の床面積が50平方メートルだとします。

(50平方メートル+50平方メートル)÷100平方メートル×100=100%

容積率は100%となります。

建ぺい率・容積率の調べ方

チラシやWEBサイトの記載もしくは不動産屋に問い合わせ、

その土地がある市区町村役場の建築指導課、

都市計画課に直接問い合わせることが正確です。

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用途地域制度による制限が異なる

建ぺい率と容積率は、その土地がどんな用途であるかにより上限が決められています。

住宅用の地域については、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域など、

8種類に分けられていて、更に、商業地域や工業地域など全部で13種類の用途があります。

建ぺい率・容積率をオーバーしている場合

オーバーしている物件は、以下のデメリットがあります。

・住宅ローンを組むことができない

・売却が難しくなる

※都市計画が定められたのは1971年で、

それ以前に建築された建物は、建ぺい率、容積率をオーバーしていても、

既存不適格建築物という扱いで、売却が可能になる場合があります。

建ぺい率の緩和条件

一定の条件を満たした場合、

指定の建ぺい率に10%を加算できる緩和制度というものがあり、

下記のどれか1つの条件に当てはまれば、緩和制度を利用できます。

◆防火地域の範囲内にある敷地で、「耐火建築物」「延焼防止建築物」

(耐火建築物と同じく延焼防止性能を持つ建築物)を計画している場合

◆準防火地域の範囲内にある敷地に、耐火建築物、延焼防止建築物、

準耐火建築物、準延焼防止建築物(準耐火建築物と同じ延焼防止性能を持つ建築物)を計画している場合

◆2つの道路に挟まれた敷地

◆2つの道路の角にある敷地

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