不動産の売買に関係する「住宅ローン審査」とは？
一戸建てやマンションなどの不動産を購入する際に、現金で一括払いする人以外は、銀行などの金融機関にて住宅ローンを設定することになります。
住宅ローンを設定するためには、一定の条件を満たしていることを証明するための「住宅ローン審査」に通過する必要があります。
住宅ローン審査を通過するための6つの条件
住宅ローン審査に通過するには、以下の6つの条件を満たしていることが必要です。
1.完済時の年齢
住宅ローン審査では最初に申し込みをした人の年齢が条件となります。
完済時の年齢が80歳未満ということが望ましいとされているため、そこから逆算して借入年数に応じた年齢ということです。
例えば「フラット35」であれば、ローンの申込み時点の年齢の上限が70歳未満であることと、完済時の年齢が80歳までに定められています。
仮に45歳1ヶ月の人が申し込んだとしますと、最大で80歳－46歳＝34年に渡る借入期間となります。
ただし、返済期間のうち、定年後の期間が長くなる場合には、20年や30年といった長期間のローンは組みにくくなる傾向があるようです。
定年の年齢から逆算して借入時の年齢を設定した方が、審査への通過率が高まるかもしれません。
2.職業と勤続年数と雇用形態
次は、職業と勤続年数による条件があります。
職業や職種に関しては、誰もが知っているような大手企業への勤務や、公務員は審査への通過率が高くなるようです。
勤続年数は1年以上となっていますが、長く勤務している方がより信用度が高まるでしょう。そのため、あまり短い期間で転職を繰り返している場合は、ハンデを背負った状態と言えるかもしれません。
昨今では非正規雇用が増加していますが、住宅ローン審査では正社員であることが最低条件となっていることが多いようです。
自営業の場合は、過去3年間に渡っての年間所得によって審査されます。
3.年収
年収は借入金に対する返済負担率に関わる項目です。
おおむね200万円から300万円が最低条件となっていますが、金融機関ごとに違いがあります。
前述した「フラット35」であれば、年収400万円未満の人に対して30%以下の返済負担率となっており、年収400万円を超えた人に対しては35%以下の返済負担率が条件になっています。
4.返済負担率
返済負担率は年間の返済額÷年収で計算され、年収450万円の人で返済負担率が30%の場合、年間の返済額は135万円となります。年2回のボーナス時に20万円ずつの返済をすると仮定しますと、（135万円－20万円×2）÷12ヶ月＝「79166円」が月々の返済額です。
返済負担率は、クレジットカードや自動車のローン、スマートフォンの代金の分割払いや各種カードローンの残高も含んだ金額にて計算されます。
住宅ローンの審査通過のためにも、各種ローンがある場合には、できるだけ完済しておくことが重要です。
5.個人信用情報機関
住宅ローンの審査では、個人信用情報機関を照会した返済履歴が確認されます。
普通に返済できていれば問題ありませんが、過去に延滞などがあると、審査のマイナスポイントとなることが多いようです。
6.団体信用生命保険
住宅ローンの審査では、借り入れた人が返済期間中に死亡してしまった場合を想定して、団体信用生命保険への加入を条件とする金融機関もあります。
借り入れた人が亡くなってしまったとしても、団体信用生命保険からローンの残額が支払われるため、物件そのものが失われることはないというシステムとなっています。
そのため、団体信用生命保険に加入できる程度の健康状態というのも、審査の通過条件のひとつとなります。
住宅ローンの審査を通過しやすくする3つのポイント
住宅ローンの審査の通過確率を上げるためには、3つのポイントがあります。
1.頭金を増やす
理論上では、頭金0円でも購入価格の全額を借入れができる住宅ローンを設定して、なおかつ諸費用ローンの設定をすることで、自己資金0円でも不動産の購入は可能となっています。
ただし、購入価格の全額を借り入れられるプランというのは、審査を通過するための条件も厳しく、諸費用ローンを含めた返済を考慮すると、あまり現実的とは言えないようです。
そのため、住宅ローンの審査の通過確率を上げるには、購入価格の中での頭金の割合を増やすことがポイントとなります。
頭金が増えれば増えるほど、借入金額も少なくなるため、審査のハードルも低くなります。
もしも頭金を含めた自己資金がない場合には、100万円から200万円の貯金ができるまで、購入を待つというのもひとつの方法です。
2.返済期間を短期間にする
完済時の年齢が若ければ若いほど、銀行側から見れば、貸し倒れするリスクが減少するため、返済期間を短期間にすることで、住宅ローンの審査の通過率がアップするかもしれません。
3.複数の金融機関を比較する
住宅ローンの審査基準は、金融機関ごとに異なるため、A銀行では通過しなくても、B銀行では通過するということもあります。
複数の金融機関に申しこみ、通過した後に最も条件の良い金融機関を選ぶようにすることも、審査の通過率を上げる方法と言えるでしょう。
まとめ
住宅ローン審査の通過率を上げるためには、不動産会社の担当者やファイナンシャル・プランナーなどに相談をして対策を練ることも大切です。
購入を検討している一戸建てを、不動産査定してみてはいかがですか？
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