親族間で不動産を譲渡するなら「売買」と「贈与」どちらが得する方法？
親族間でも不動産を譲渡する場合には、そのまま譲ることはできず、「売買」や「贈与」という形式を取ることになります。
売買と贈与では、どちらがよりお得に譲渡することができるか、比較してみました。
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◎親族間で不動産を売買する場合
親族間で売買をする場合、その価格は好きなようにつけていいわけではありません。
できるだけ安い価格で譲渡できるようにしたいとは思いますが、適正な取引価格である「時価」を下回る価格では、その差額分を「贈与」とみなされてしまい、贈与税がかかってしまいます。
このことを低額譲渡による「みなし贈与」といいます。
そうならないために、まずはその不動産の適正価格を知る必要があります。
資産承継×金融の知識コラム （新生インベストメント&ファイナンス記事引用）
・適正価格
適正価格を知るにはいくつか目安となるものがあります。
*公示地価：毎年1月1日に国家機関などによって依頼された不動産鑑定士によって評価されて、公表される全国の地点の公的な価格。時価に近いので基本的な目安となる。
*基準地標準価格：毎年7月1日に各都道府県知事が土地を選定し、不動産鑑定士によって評価された標準価格。
*相続税路線価：国税庁から公示される、相続税にかかる課税標準額を求めるためのもの。公示地価の8割程度の価格となる。
*固定資産税評価額：3年に一度、1月1日を基準日として、市町村等が固定資産税の課税標準額を求めるための評価額を決めるもの。
*不動産鑑定士による評価価格：不動産鑑定士などの専門家に依頼して評価してもらう方法。もっとも確実であるが、30万〜50万円程度の費用がかかる。
・売買価格
上記の適正価格は、不動産鑑定士による評価額以外は、おおまかな目安として参考にして売買価格を決めなくてはなりません。
不動産鑑定士による評価額は確実ですが、せっかく親族間でできるだけ安く売買する方法を探しているのですから、数十万円の費用はかけたくないですよね。
他に適正な価格を知る方法として、不動産会社や買取業者による無料の査定をしてもらうのが良いでしょう。
その場合、時価よりも高めに査定されることもあるので、複数の会社で査定をしてもらったり、上記の公示価格などと比較しながら適正な売買価格をつけるようにしましょう。
公示価格を知るには、オンラインの「全国地価マップ」を利用して各地域のそれぞれの価格を見ることができます。
・住宅ローン
売買価格が決まったら、もちろん買い取る側はその金額を支払わないといけません。
すぐに金額を用意できない場合は、通常なら銀行の住宅ローンを利用しますが、親族間での売買では利用できないこともあるようです。
また、同一生計の親族間の場合、住宅ローン控除を受けることができないので、できればまとまった資金を用意するのがいいと言えます。
・譲渡所得
不動産を売却することによって、利益が発生した場合は、譲渡所得として課税されます。
これは、その不動産を最初に購入した時の価格よりも、売却時の価格が高い時に発生するものです。
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◎親族間で不動産を贈与する場合
親族間で不動産を贈与する場合、その不動産の適正価格にかかる贈与税を支払わなければなりません。
贈与の場合の適正価格は、土地の場合「相続税路線価格」など、建物の場合は「固定資産税評価額」が基準となります。
不動産の生前贈与はするべき？【土地・建物を贈与したときの税金計算方法】
朝日新聞デジタル：相続税理士法人記事引用
・贈与税率
贈与税には「一般贈与」と「特別贈与」があります。
贈与税の金額は、「（不動産の価格-基礎控除110万円）×税率」から更にそれぞれの控除額を引いたものになります。
*一般贈与
夫婦や兄弟間などでの贈与や、受贈者が未成年者である場合は一般贈与になります。
<税率>
200万円以下：10%、控除なし
300万円以下：15%、控除額10万円
400万円以下：20%、控除額25万円
600万円以下：30%、控除額65万円
1000万円以下：40%、控除額125万円
1500万円以下：45%、控除額175万円
3000万円以下：50%、控除額250万円
3000万円以上：55%、控除額400万円
*特別贈与
父母や祖父母から、子や孫など直系の親族間で贈与する場合は特別贈与になります。
<税率>
200万円以下：10%、控除なし
400万円以下：15%、控除額10万円
600万円以下：20%、控除額30万円
1000万円以下：30%、控除額90万円
1500万円以下：40%、控除額190万円
3000万円以下：45%、控除額265万円
4500万円以下：50%、控除額415万円
4500万円以上：55%、控除額640万円
たとえば、一般贈与で不動産の価格が1000万円の場合、
（1000万円-基礎控除110万円）×40％-控除額125万円＝231万円
となるので、贈与税は231万円になります。
売買と贈与なら、贈与がお得
以上の結果から、親族間の不動産譲渡では、基本的に贈与のほうが費用を抑えてお得にできることがわかりました。
どちらにしても、まずは譲渡する不動産の適正価格を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。
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