売買契約書の基本用語⑤土地の売却は「登記簿売買」と「実測売買」の2種類

「登記簿売買」と「実測売買」は、土地の売買で登場する用語ですが、大抵の場合、土地の売買は2種類のうちどちらかが採用されることになります。

ここでは、この2つの用語について解説していきます。

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登記簿売買（公簿売買）

登記簿売買とは、登記簿に記載されている土地の面積（公簿面積）をもとに、土地の売買を進めていく取引方法です。

地積測量図が存在するなどの、登記簿に記載されている面積の数値に信憑性が高い場合や、山林などの土地の売買価格の割には、測量費が高額になってしまう場合に採用されることが多いようです。もしくは、単純に取引を早急に行う理由がある時に、この方法が使われます。

後から実際の面積を測量したりしないため、登記簿に記載されている通りの面積で売買価格が決定されます。

例えば何かの機会に実際の面積を測量したとして、登記簿に記載されている面積よりも小さかったとしても、あるいは大きかったとしても、その増減に対しての価格の変更をすることはありません。

そのため、契約の時点で、売主が買主に対して説明をしておき、納得してもらうことが、後々のトラブルを回避するためにも必要です。

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実測売買

実測売買とは、売買契約書の締結時点では、登記簿に記載された面積で金額を算定した後に、引き渡し前に実際に土地の面積を測量して、その数値を反映させる取引です。

実際の面積が登記簿に記載された数値よりも少なかったり多かったりした場合、その差額に対して引き渡しの際に精算します。

特に市街地などの、土地の価格が比較的高額なエリアにて採用されることが多い取引です。

実測方法には3種類あり、売主が指定した敷地境界の位置から測量するものと、隣の土地の所有者の立ち会いにて境界をきちんと確認の上で測量するものと、官民査定と呼ばれる、土地の前に公道がある場合に、区市町村役所の担当者の立ち会いにて測量するやり方があります。

一般的に実測売買で採用される方法は、隣の土地の所有者の立ち会いで測量するパターンもしくは、官民査定のどちらかとなることが多く、その際に確定測量図を作成することになります。

ただし、官民査定の場合、時間がかかってしまう傾向があるため、確定測量図の作成を省略してしまうパターンもあるようです。

そして、測量の費用を売主が支払うのか？買主が支払うのか？ということも、事前に決定しておくことがスムーズな取引となるコツと言えるでしょう。

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3種類の土地に関する測量図

土地の売買を不動産会社が仲介する際に、重要事項説明というものが行われます。

土地の所有者である売主や買主が、後から「聞いてないよ」ということがないように、契約内容の説明をするものです。

その時に売買契約書と一緒に提示されるのが、「土地に関する測量図」です。

「土地に関する測量図」は、3つの種類に分けられます。

1.確定測量図

隣の土地の所有者の立ち会いのもと、土地の測量をした後に承諾印を捺してもらい、境界の確定がされた書類です。先述の官民査定を採用した場合、自治体の承認印も捺されることになります。

2.現況測量図

市区町村の担当者の立ち会いや、隣の土地の所有者の立ち会いを省略して計測された測量図です。そのため、境界線がきちんと決定しているわけではありません。

確定測量と比較して、日数や費用が少なくなるのがポイントです。

3.地積測量図

法務局に保管されている、土地が分筆登記された時点での図面です。

そのため、境界線がきちんと決まっているとは限りません。

必ずしもすべての土地に対して存在する書類ではなく、「実測図」や「測量図」などとも呼ばれることもあります。

土地地積更正登記

登記簿に記載されている面積の数値と、実際の面積が異なる場合、修正をする登記です。

地積更正登記は、財産の保全などを目的として行う場合や、土地の売買や融資の担保の際に、実測した面積で登記する必要がある場合に行われます。

土地地積更正登記をした後には、登記簿の面積が実際の数値に修正される他、新たな地積測量図として法務局に保管されることになります。その結果、地図の訂正が必要となれば、地図も修正されることになります。

1.土地地積更正登記に必要な書類

土地地積更正登記の手続きに使う書類は、土地家屋調査士などへの委任状と、地積測量図と筆界確認証明書です。

2.土地地積更正登記の手続きの流れ

土地地積更正登記は、まず法務局などに行き、資料を調べることから始まります。続いて現地調査、事前の仮調査を経た後に、立会の依頼をしてから立ち会いに臨み、測量を行います。測量後の数値をもとに図面を作成し、隣の土地の所有者から承認印を捺してもらいます。そして書類が完成したら、登記申請をして受理されたら登記の完了です。

まとめ

土地の売買の方法として、登記簿売買と実測売買の2種類があります。

大抵は登記簿売買で取引されることが多いのですが、市街地などの場合、面積に差異が出ると、その分土地の価格に影響してしまうため、実測売買を採用することになります。

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