不動産売却をする前にしっかり知識、持っていますか？

不動産の売却は、基礎知識なしに行うべきではありません。その理由は「不動産にはそれぞれ個性がある」からです。

不動産は一般的な商品とは異なり、それぞれに個性や特徴があり、簡単には価格を決められません。車やブランド品を売却したことがある方なら、「売却の前には査定がある」ことをご存知かと思いますが、不動産の売却にも同じく「査定」が存在しています。

しかし「相場」も知らず「査定」を依頼し、「何も不動産の知識がない」まま売却に進むと損をしてしまうことがあります。

不動産の売却で損をしないためには、まず相場を自分で調べてから不動産業者に査定してもらいましょう。査定価格に納得がいけば、査定後、不動産業者と仲介の契約を結びます。

契約した仲介業者が信頼できる業者であれば、あとは不動産業者にサポートしてもらいながら売却が進んでいきます。

仲介業者と契約を結んでしまえば「売主は何もしなくていい」というイメージがありますが、購入希望者があらわれたとき、「不動産売却の知識」を持っているのと持っていないのとでは状況が変わってきます。

住宅の内見はどう行われるのか、売買契約の時に必要なものは何なのか、諸費用はいくら必要なのか、売却後に気をつけなければいけないことはあるのか、等々、売主側も知っておかなければいけないことは多々あります。

今回は、不動産売却の流れから売却の方法、売却までに事前に準備しておくべきことなどをじっくり解説していきます。

不動産売却の流れ

不動産売却の基礎知識、まずは不動産売却の流れをつかみましょう。

＜相場をチェック＞

不動産の売却を決めたら、一番最初にやっておきたいことは「相場を知ること」です。

売却する不動産の種類、売却する地区、交通の利便性、日当たり、築年数などから、あらかたの相場を調べます。

「土地の相場を調べる」

土地の相場は、国土交通省の「土地総合情報ライブラリー」で検索し、調べてみましょう。

「住宅の相場を調べる」

売却する不動産がマンション・戸建てといった住宅であれば、次のような方法で相場を調べることができます。

・ポータルサイト

・地方紙の広告

・不動産会社にある端末での物件検索（レインズ）

これらの方法で様々な物件を見ているうちに、「相場観」が養われ、大体自分の不動産はどのくらいの価格なのか、ということが見えてくるでしょう。

複数の会社に査定依頼

次は実際に「査定依頼」をします。

複数の不動産業者に査定を依頼し、「自分にぴったりの不動産業者」を探してください。

査定の際には、売却理由を忌憚なく業者に伝えるほか、新築当時の図面や書類をもっていくとスムーズに査定が進みます。

売却理由を業者に始めに伝えておくことで、「売却額優先」なのか「取引スピード優先」なのかを見極め「売主」にとっていい売却に導いてくれるでしょう。

査定が完了し価格が出たら、なぜその価格になったのか、その理由を不動産業者に説明してもらい、納得できる価格なのか、根拠のある価格なのかしっかり確かめてください。

購入希望者による内見

仲介業者の紹介によって購入希望者があらわれると、実際に物件を見る「内見」が行われます。

内見の前には物件をきれいにしておき、物件の印象をよりよくしておきましょう。

内見時には購入希望者の後をついて回らず、最後に購入希望者から質問があれば偽りなく答えてあげてください。

売買契約から引き渡しまで

内見で物件を気に入ってもらうことができれば、次は売買契約、最後に引き渡しと進んでいきます。

売買契約時には次のものが必要です。

売買契約時に必要なお金は仲介手数料の一部と、収入印紙代です。収入印紙代は売買契約の額面により異なります。売買契約時には、買主側から手付金を受け取ることができます。

引き渡しは、物件の残り代金を清算時に行われます。多くは購入者の住宅ローン決済日になりますので、売買契約から2週間から1か月ほど時間を要します。

売主側は、決済時に不動産仲介業者に対し仲介手数料の残金すべてを支払わなければいけません。

引き渡しまでには引っ越しを終わらせ、物件内部を綺麗にして引き渡ししましょう。

確定申告

引き渡しが終わった後、売却の翌年には「確定申告」が必要となります。

売却によって売却益が出たときには、その額によって「譲渡所得税」として税金を納める必要がありますし、逆に売却損が出た時には確定申告によって給与所得や事業所得の所得税が安くなることもあります。

不動産を売却する方法

ここまで説明した売却の流れは、「不動産業者の仲介による売却」についてでした。しかし、不動産を売却する方法は「仲介」だけではなく「買取」という方法もあります。

ここでは、不動産を売却するための2種類の方法について解説します。

仲介による売却

現在、不動産を売却する上で広く選ばれているのが「不動産業者の仲介による売却」です。

こちらは「売却の流れ」で説明した通りに売却が進みます。

仲介による売却では、取引終了までに長い時間を要するものの高値で売れるというメリットがあります。

但し「いつまでに売れる」という保証がないため、売却を急いでいる方には向きません。さらに仲介手数料をはじめとした「諸費用」も多くかかり、今すぐに現金を用意するだけの資金力がない方には難しい面もあります。

また、住宅の住み替えや買い替えによる売却を考えている方は、その後の住宅ローンの計画が立てにくいといったデメリットもあります。

つまり仲介による売却は、資金に不安がない方に向けた売却方法と言えるでしょう。

買取による売却

もう一つの売却方法は、不動産買取業者による不動産の「買取」です。

不動産買取業者による買取はとても分かりやすく、査定、価格決定、売買契約、引き渡しと話はとてもスムーズに進みます。

特に不動産の買取を専門にしている「不動産買取専門業者」に売却することで、さらに取引を早めることも可能です。

今すぐに現金が欲しい方、次の住宅の購入の為に資金計画を明確にしたいという方には「買取」が向いているでしょう。

但し、買取には「売却額が低くなる」といったデメリットも存在しています。

しかし、仲介であっても「仲介手数料などの諸費用」が必要となりますから、物件によっては仲介による売却と買取による売却に気になるほどの差が出ないこともあります。

また、売却益が多額になれば税金も発生しますから、売却益を低く抑える買取を選んで結果節税できることもあり、一概に買取が損とは言えません。

不動産を売却するときに準備すること

不動産の売却の流れや方法が解ったら、次は実際に不動産を売却する準備に入りましょう。

不動産を売却するときには、事前に準備しておきたいポイントがいくつかありますので、それぞれについて詳しくみていきましょう。

準備1．掃除

売却を決めたら、まずは掃除をしておきましょう。

実際に物件を見る訪問査定の時や、購入希望者への内見の時など、きれいな物件の方が印象が良くなります。

印象のいい物件は高く早く売れる可能性も出てきますので、内部だけではなく周辺環境についても整備しておいてください。

準備2．リフォーム

掃除だけでは足りなさそうな部分がある場合、リフォームも行っておきましょう。

酷い雨漏りがあるときには、直しておいた方がいいこともあります。ただし、リフォーム費用があまりに高額になる場合には、物件の値段を下げてリフォームせずに売却したほうがお得になることもありますので、仲介業者に相談してみてください。

書類の準備

不動産に関する書類は、あるだけすべて用意しておきましょう。

後で不動産業者に提出を求められてから探すより、話が進みやすくなります。リフォームした経歴があれば、その際の書類も用意しておいてください。

土地の境界確認

一戸建てや土地のみの売買の時には、あらためて土地の境界を確認してみましょう。

境界となる「境界標」の位置をもう一度見てください。

売却の際には実際に土地を測量しますが、境界標の位置から建物がはみ出している等あれば、境界トラブルを避けるためにも事前に接地する土地の所有者に「測量し売却すること」を伝えておくことをおすすめします。

＜相場チェックと売却完了までの確認＞

不動産売却の事前準備で、必ず行っておきたいのが「相場チェック」と「売却完了までの流れを確認」することです。

相場チェックの方法は、【不動産売却の流れ】の「住宅の相場を調べる」を参考に実際に調べてみてください。

売却完了までの流れについてですが、こちらは実際に仲介業者や買取業者に確認することをおすすめします。

その会社では取引完了までに平均どの程度の日数を要するのか、引越しをするタイミング、売れずに値下げをするタイミング等、気になることは都度質問しながら業者に確認していきましょう。

不動産売却時に発生する税金

最後に、不動産売却時に発生する税金と、その税金を賢く節税するためのコツについてご紹介します。

不動産売却時に発生する税金を事前に知ることで、税金による売却益の目減りを阻止することができますよ。

売却で発生する税金

不動産の売却で発生する税金は次の3つです。

「譲渡所得税」

不動産売却によって得た利益額によっては、「譲渡所得税」を支払わなければいけません。

譲渡所得税はその他の所得税と分けられ、この分だけを計算し納税する必要があります。

譲渡所得税は、まず課税対象となる譲渡所得金額を算出し、それに税率をかけることで求めます。

・課税譲渡所得金額＝収入金額 – (取得費 ＋ 譲渡費用) – 特別控除額

・譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率

ここで計算に必要な「税率」は、不動産をどのぐらいの期間所有していたかによって2つのパターンに分けられます。

・長期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日において、その不動産を5年超所有していた場合には「長期譲渡所得」となり、税率が低くなる。

・短期譲渡所得・・・譲渡した年の1月1日において、その不動産を所有していた期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」となり、税率が高くなる。

・長期譲渡所得の税率・・・20.315％（所得税15.315％　住民税 5％）

・短期譲渡所得の税率・・・39.63％（所得税30.63％　住民税 9％）

その他、住居として使用していた物件では10年超の所有でさらに税金が安くなる特例も用意されています。

・10年超所有軽減税率の特例・・・課税譲渡所得が6,000万円以下なら所得税10.21％、住民税は4％。課税譲渡所得が6,000万円を超えると所得税15.315％、住民税が5％。

※譲渡所得税率には、すべて平成50年度まで実施の「復興特別所得税」2.1％を所得税に加算しています。

「印紙税」

売買契約時には、買主側だけではなく売主側も印紙税を負担しなければいけません。

印紙税額は、売買契約書に記載された契約金額により異なります。

売買契約額が1億円を超えなければ3万円以下に収まりますので、1～2万円程度用意しておきましょう。

「登録免許税」

不動産についている抵当権の解除の為、登録免許税を支払う必要があります。

登録免許税は不動産1つにつき1000円となっていますので、土地と建物で2000円、それに加え、抵当権解除手続きを代行する司法書士への報酬が1～2万円程度かかるのが一般的です。

節税のコツ

このように不動産売却にはいくつかの税がかかりますが、大きく節税できるのは「譲渡所得税」になります。

譲渡所得税は、売却した不動産の種類やその後に購入する不動産によって特例が用意されており、マイホームの売却であればほとんど税金はかかりません。

また、売却益ではなく売却損が出た場合にも税金はかかりませんので、これらを活用することで大きく節税することが可能となります。

では実際に、どのように節税していけるのか見ていきましょう。

「マイホームの特例」

売却する物件をマイホームとして実際に住んでいる場合、売却益から3000万円を上限として控除できる「マイホームの特例」を活用することで、売却益を大幅に下げることができます。

・特例を使用すると・・・課税譲渡所得が5000万円だったとき、3000万円を控除して課税譲渡所得が2000万円になる！

もし課税譲渡所得が3000万円以下なら、控除によって課税譲渡所得は0円になる！

「買い替えの特例」

同じくマイホームを売却するにあたり、特定の住居を買い替えるときにも税の特例が受けられます。

売却額よりも買い替えた住宅の額の方が大きい場合、売却益に対する課税は将来買い替えた物件を売却するときまで繰り延べられるというのが買い替えの特例です。

「買取で売却益を少なくする」

そもそもの売却益を減らすことで、税金を抑えることができます。

仲介による売却で5000万円となる物件は、買取相場だと4000万円から3000万円程度まで価格が落ちるのが一般的です。

そうすると、譲渡所得税だけではなく印紙税も節税できます。5000万円を超える売却額は印紙代が3万円なのに対し、5000万円以下は1万円にまで額が下がりますから、2万円も売却の諸費用を減らすことができるのです。

譲渡所得税も、この価格が仮にマイホームの長期所有課税譲渡所得額とした場合、5000万円では400万円強が税金となるのに対し、3500万円ではたったの１万円ほどが税額となります。

これに仲介手数料も含めて考えていくと、その場の利益だけではなく総合的に「買取」のほうがお得になることもあるのです。

売却しても税金が発生しないこともある

不動産の売却ではすべての取引で譲渡所得税が発生するわけではありません。課税譲渡所得がマイホームの特例以内に収まった時や、売却損が出た時には非課税です。

＊よく似た内容の記事はこちら
不動産を売却するときに知っておきたい税金の全て

まとめ

不動産売買で損をしたくない、なるべくなら利益を上げて得したい、これは不動産売却を行う人すべてに共通する思いでしょう。

少しでも売却益を増やしたいのであれば、売却の基礎知識は頭に入れておくのが賢明です。

特に「仲介」ではなく「買取」の方が節税面で有利であることや、そこからさらに手数料を除くと実際は仲介とさほど価格が変わらないということは知っておくべきでしょう。

買取を選べばすぐに売却できた物件も、仲介だと売れないリスクを孕んでいるからです。

これらを踏まえ、売却の事前準備もしっかり行い、無駄のない取引でなるべく高く・早く売れるように努力していきましょう。

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