不動産の任意売却で覚えておきたい10のポイント（前編）

住宅ローンの返済が滞る、または将来的に返済が難しいと予想される場合、『任意売却』で住宅ローンを減額したり完済したりすることが可能です。

返済が滞ると家を差し押さえられ、競売にかけられ市場価格よりも安値で処分されてしまうおそれがあり、はっきり言って結果的に“損”をするでしょう。

残っている住宅ローンを1円でも多く減らすためには少しでも高値で売る必要があり、そのための解決策として利用する方法が任意売却です。

つまり任意売却とは、担保の不動産を売って住宅ローンを整理するための手段です。

住宅ローンが払えないから・・・と競売で処分されるのを待つのはNG。任意売却について正しい知識をもち、効果的な方法で住宅ローンを減額することが大切です。

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ポイント1　任意売却の流れ

不動産を査定する

不動産や鑑定士に依頼し、売却する不動産の販売価格を査定。

借入先への連絡

住宅ローンを組んだ金融機関に任意売却する旨を伝え、販売査定価格を連絡。

販売活動

買い手を見つけるための販売活動は、専門家に委託するのが一般的です。

売却の契約

買い手が見つかれば売買契約を結び売却完了。

競売の取り下げ

住宅ローンを滞納し競売にかけられている場合は競売を取り下げる手続きが必要です。

残った住宅ローンの返済計画

不動産を売却しても住宅ローンが残った場合、残債について借入先と返済計画を相談します。専門家が借入先と交渉し、無理のない返済計画を組み立てることも可能です。

簡単に流れを説明しましたが実際は複雑な手続きや話し合いが必要になるため、不動産や司法書士など任意売却に詳しい専門家に依頼して解決するのが一般的な方法です。

自分で売却することも可能ですが、よほどの知識と経験がなければ失敗するリスクが高くなりますし、売ってしまったあとに後悔しても取り返しがつきません。

任意売却は通常の不動産売買とは異なり、“タイミング”や“販売活動”などスピードと正確さが求められるシビアな取引です。知識や実績が豊富な専門家に相談したほうが好ましい結果を得られるでしょう。

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ポイント2　任意売却と競売の違い

2つの大きな違いは、ずばり“売却方法”の違いです。任意売却は高値で売れそうな条件に合う買い手を見つけますが、競売は強制的に不動産を売却されてしまいます。

任意売却は市場価格をもとに高値で売ることを目的としますが、競売になると買い手を見つけるスピードを重視するので市場価格よりも安値で売却されるケースがほとんどです。

たとえば、通常の売買なら市場価格1,000万円の家や土地でも、競売では600～700万円で売られてしまう可能性が高くなります。市場価格の3～4割安なので、“大損”してしまうわけです。

住宅ローンの担保となっている不動産を早く処分し、「少しでも回収しておきたい」というのが金融会社の狙い。売値よりも“とりあえず早い段階で売る”ことが目的なのです。

返済を2ヶ月ほど滞納すると督促状が届き、返済が困難だと判断されたり放置したりすると「期限の利益の喪失」が確定し、一括で返済できない場合は「代位弁済」に移行します。

代位弁済とは担保を売ってお金に換えるということ。何も手をうたず放置しておけば、土地や建物など不動産が差し押さえられ、競売にかけられる流れ。

競売で売れた金額は住宅ローンから差し引かれ、残債がある場合は引き続き返済していかなければなりません。売値が低ければ、そのぶん残債の減りも少なくなります。

より多く借金を減らすためには高値で売るのが前提ですから、競売よりも任意売却のほうが残っている住宅ローンを大幅に減額できると言えるでしょう。

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ポイント3　任意売却が必要なケース

任意売却は住宅ローンの返済が困難になったとき、所有している不動産（担保）を売却する方法です。任意売却するにあたり、借入先の金融機関に合意を得なければ始めることができません。

つまり、住宅ローンを組んで購入した家や土地などの不動産を売却し、残っている住宅ローンを減額・返済する手段が任意売却となります。

任意売却はタイミングと決断が非常に重要です。競売にかけられて後悔する前に、早急に決断して実績のある専門家に相談することを強くオススメします。

• 「最終通告」が届いた
• 「担保不動産競売開始決定通知」が届いた
• 「期限の利益の喪失通知」が届いた
• 「代位弁済通知」が届いた
• 将来的に住宅ローンの返済が困難になる
• 住宅ローンではなく、ほかの借金を滞納している
• 借金返済のために不動産を売りに出そうと思っている

返済が遅れたり滞ったりすると何かしらの通知が届き、やがて連絡が入り、返済に関する返答を迫られるでしょう。その際、根拠もなく「必ず返済します」と言うのは危険。

「どんな方法で返済するのか」そして「なるべく多くの借金を減らす」ことを考えると、担保になっている不動産を高値で売却するのが現実的な手段です。

そのために用意されている方法が任意売却であり、強制的に安値で処分されてしまう競売との違い。くれぐれも、この違いを正しく理解しておきましょう。

ここまでのポイントを理解できたら、次は「任意売却のメリット・デメリット」についてチェックしていきたいと思います。不動産の任意売却で覚えておきたい10のポイント（中編）

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