不動産会社の販売活動って何？どんな方法で買い手を探すの？

マンションや土地の売却を依頼した不動産会社は、どのような方法で買い手を探していくのでしょうか？

ここでは、不動産会社の販売活動について解説していきます。

販売活動は「ほぼ広告活動」

不動産会社の主な販売活動は、広告活動です。

広告活動によって、買い手の候補者を探していくお手伝いをします。

まずはレインズに登録

不動産会社の広告活動のスタートは、レインズ（指定流通機構）への物件情報登録です。

レインズ（REINS）とは、「Real Estate Information Network System」の頭文字である「R」と「E」と「I」と「N」と「S」から造られた言葉です。

レインズに物件の情報を登録することで、他の不動産会社などの業者に情報を見てもらえるため、より広範囲で買い手の候補者が見つかる可能性が拡がります。

お店の顧客に紹介

店舗を持つ不動産会社の場合、お店の前に物件の情報を貼り出したり、ファイルにして店内で見やすくすることで、買い手の候補者を募ります。

顧客リストを使い、物件に見合いそうな顧客に対して、ダイレクトメールにて物件情報を紹介します。

新聞の折り込み広告

物件の広告チラシを作成し、新聞の折り込み広告にて情報を公開します。

物件のある地域の人たちに広くアピールするのに効果的な方法です。

ポスティング

作成した物件のチラシを、物件のある地域の家のポストに配布していきます。

ポスティングは範囲や配る建物を指定できることから、ピンポイントに情報を拡散することができます。

専門のアルバイトを使うことが多いので、そのための報酬（アルバイト代）もかかることがあります。

住宅情報雑誌

物件の情報を住宅情報雑誌に広告費を払って掲載します。

インターネット

不動産会社のホームページやインターネットの不動産サイトなどに、物件情報を掲載します。インターネットでは、積極的に物件情報を集める人に良い情報が得られることが多いため、前向きな買い手候補者が見つかりやすいメリットがあります。

オープンハウス

現地に物件を見に来てもらうために行うイベントともいえます。あらかじめ連絡をする必要がないため、散歩のついでに見てもらうことも可能です。

オープンハウスの開催前は、近隣にポスティングをしたり、看板を立てることで、できるだけ多くの人が集まるようにします。

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広告費の出処は仲介手数料

不動産会社の広告活動の出処となるのは、売買が成立した時に不動産会社が、売主もしくは買い手からもらえる仲介手数料です。

基本的に成功報酬のため、物件の売買が成立しないと支払われません。

一般的に仲介手数料は、売買契約書の作成の際に半分、物件の引き渡しの時に残りの半分という形で支払われることが多いようです。

仲介手数料の計算式

仲介手数料は、売買価格が400万円を超えた場合、（売買価格×3%＋6万円）×1.08で算出されます。（消費税8%の場合です。10%の場合は「1.10」となります）

この金額を上限として、仲介手数料が決められます。

大抵の場合は上限額で請求されることが多いのですが、中には一定の条件をクリアした際に割引や無料にする不動産会社もあるようです。

特別広告費

売主から依頼されて、不動産会社が通常の広告以外で行う広告です。

あくまでも売主からの依頼が元になりますので、この場合は仲介手数料とは別に支払うことになります。

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媒介契約

不動産会社に仲介を依頼するためにする契約です。

契約には、専属専任媒介契約と専任媒介契約と一般媒介契約の3種類があります。

専属専任媒介契約

ひとつの不動産会社に仲介をしてもらう契約です。

そのため、契約期間中は他の不動産会社に仲介をしてもらうことができません。

自身で買い手（知人、友人、親族など）を見つけてきても、不動産会社を通さないと売買をすることができないようになっています。

1週間に1回、販売活動の報告を売主に行うことと、契約後5日以内のレインズへの物件登録が義務付けられています。契約期間は3ヶ月です。

専任媒介契約

ひとつの不動産会社に仲介を依頼する契約です。

専属専任媒介契約とあまり変わらないのですが、自身で親族などの買い手を見つけてきた場合、不動産会社を通さなくても売買ができるのが違いです。

2週間に1回、売主に販売活動の報告をすることと、契約後7日以内にレインズに登録することが義務付けられています。こちらも契約期間は3ヶ月です。

一般媒介契約

複数の不動産会社に仲介を依頼する契約です。

自身で買い手を見つけて売買することが可能です。ただし、販売活動の報告やレインズへの登録義務がないため、人気のエリアの物件の所有者だったり、ある程度買い手の目星がついている人向けの契約といえます。

契約期間は法令上の規制はありませんが、行政指導により3ヶ月となっています。

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まとめ

不動産会社の販売活動は、レインズ（指定流通機構）への登録から始まり、お店の顧客に物件情報を紹介したり、チラシを作成して新聞の折り込み広告やポスティングで広めていきます。それから住宅情報誌やインターネットの不動産サイトなどに物件情報を掲載します。その他にはオープンハウスで物件を直に見てもらうこともしています。

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