騒音がうるさいマンションを売却するときの注意点

今回のテーマは、騒音が激しいマンションでも売却できるのか、です。騒音に対する評価は個人差がありますので、そうした問題があるからといって売却を諦める必要はありません。

かといって、その事実を隠して売っていいかと言えばNOです。瑕疵＝欠陥として売却後に買い手からクレームをつけられ、賠償問題になる可能性もあるので注意が必要です。

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騒音がうるさいマンションの売却

たとえば最上階で、屋上の貯水タンクの稼働音が気になる、エレベーターの隣に位置する部屋で振動が気になる、隣に住む子供が走り回るたびにフローリングから音と振動が伝わるなど、騒音の種類は様々です。

しかし、いずれにしても屋外から聞こえてくる騒音ですよね。簡単なリフォームを施すことによって、音の問題は簡単に解決する可能性もあります。

防音や消音のリフォームを実施すると音の問題は大きく減少できますし、意外と簡単に解決できる問題だったりするんです。

壁紙を防音タイプに変更したり、壁に防音材を設置して音を吸収させたり、床の下に吸音素材を導入するなど方法はいろいろあります。

どれも不動産会社であればリフォーム業社との繋がりが必ずありますので、親身に相談に乗ってくれるでしょう。リフォーム代は発生してしまいますが、いつまでも物件が売れ残ってしまうよりは良いです。

また、内覧者にとっても「防音リフォーム済」というのは非常に良い印象を与えることができます。前向きに検討してみてはいかがでしょうか。

ただし、騒音が問題の物件はデメリットがある物件になりますから、最終的には相場よりも少し安くなってしまう可能性が考えられます。

したがって、まずは一般的な価格で売り出しにかけ、思うような反響がなければ早めに値引きを検討したほうがよいかもしれません。

メリットに目を向ける

値下げは嫌だなという気持ちはわかるのですが、売主が妥協して割引を検討するのが得策です。そして、相場と比べたときに周辺の物件よりも「安い」と思ってもらえるポイントになります。

そして、そのことは「多少の欠陥があってもいいから、とにかく安く買いたい」という買い手にとって、非常に魅力的なセールスポイントになるでしょう。

マイナス面ばかりに目が行ってしまうかもしれませんが、そのマンションに住まないと得られないメリットもたくさんあるかと思います。

• どんな人が近所に住んでいるか？
• 生活に便利な施設はあるのか？
• 町内の治安は問題ないか？
• 電車やバスなど公共の移動手段は？
• 学校までの距離は？
• マンションであれば管理は行き届いているか？

たとえば、近所に大型スーパーがあって生活には困らないとか、近くに坂がないので駅までバスではなく自転車で行けるなど、利便性の問題などは売却で強い武器になります。

マンションの設備や立地に目を向ければ、ほかの物件にはない魅力的なポイントがいくつも出てくるかと思います。

そこをしっかりとアピールすれば、思っていたよりもずっと早く売却が成立する可能性が高まるので、自信をもって販売活動に取り組みましょう。

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事実を隠して売るのは危険

騒音がうるさい、なおかつ防音もしていない、その事実を隠して売るのは危険です。売却後にクレームがくれば瑕疵担保責任が問われ、賠償問題に発展するおそれがあります。

瑕疵とは、売却した物件の欠陥や不具合のこと言い、その原因が売主にある場合は修繕費や修復の賠償を負う責任（担保責任）が生じるのです。

たとえば、

• 建物の構造に問題がある場合
• 建物の耐用性に欠陥が生じた場合
• 雨漏りや土地の沈下など物理的な欠陥
• 給水管や排水管など水回りの欠陥
• 建物の構造が法律の規制（公法上の制限）を違反している場合
• 暴力団事務所や騒音など近隣の問題による精神的な被害を及ぼす欠陥
• 近隣施設や周辺の環境など生活に悪影響を与える危険が発覚した場合
• シロアリによる床下被害など

などが代表的な物質的な瑕疵となりますが、そのほかにも精神的にストレスを与える心理的な瑕疵などもあり、その一つとして騒音も含まれるでしょう。

精神的苦痛を強いられる欠陥については、「近所に悪臭が漂う排水場がある」など、快適な生活に好ましくない影響を与える瑕疵です。

早く売りたいからという理由で、もし瑕疵を買主に告知せず売却したとしても、引き渡し後に発覚してしまえば“隠れた瑕疵”として売主へ責任が追及される可能性が高くなります。

隠れた瑕疵でトラブルになると、「しっかり注意すれば気づけたはず」と判断される欠陥は売主の責任になるケースが多く、損害賠償の対象になったりするおそれもあるのです。

値下げされたくないとか、話をまとめたいとか、そんな安易な考えで「言わなきゃバレないだろう」なんて瑕疵を隠してしまうと、思わぬトラブルに発展することもあるので要注意。

買主のみならず、査定を申し込む際は物件に関する欠陥や不安な瑕疵については不動産会社に正しく伝えておかなければならないでしょう。

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