不動産の売却に欠かせない「販売計画」と「販売活動」の確認事項
不動産の売却には業者選びが最も大切とよく言われます。特に「販売計画」と「販売活動」がしっかりしていない業者に売却依頼をしてしまうと、なかなか購入希望者が見つからない、希望の価格で売却ができない、ということにもなりかねません。
そこで売却を依頼する際には、どのような販売計画を提案してくれるのか、確認しながら業者を選ばなければなりません。そして実際に売却することが決まったら、どのような販売活動を行ったかの確認もする必要があります。不動産の売却は業者が仲介してくれますが、売り主もその内容について知っておかなければいけないのです。
そこで、販売計画と販売活動に関してどのようなことを確認すれば良いのか、ということについてまとめてみました。実際に不動産を売却する前に知っておきたいポイントについてご紹介します。
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不動産販売計画の確認事項とは？
不動産を売却するためにはどのような方法で、どのような人に、どうやって販売するのかという販売計画が必要になってきます。このビジョンをしっかりと持つことができている担当者であれば、売り主の希望に沿った販売活動を行ってくれるでしょう。
基本的な販売計画について
販売計画で基本となるのはやはり広告ですが、最低限するべきことは以下となります。
・指定流通機構（レインズ）への登録
・新聞の折り込みチラシの作成
・不動産ポータルサイトへの掲載
・自社サイトへの掲載
・ポスティングチラシの投函
・顧客へのダイレクトメール
このような広告宣伝が基本となりますが、業者によって販売計画は異なっています。場合によっては自社サイトへの掲載のみという場合もありますので、広く物件をアピールする広告を出さない業者であれば、依頼しない方が良いでしょう。
広告以外の販売計画とは？
不動産は広告を出しているだけではなかなか販売することができないものです。やはり担当者の営業手腕が必要になる場合が多いので、その担当者がどのような販売計画を提案できるかということについても確認しておきたいものです。
・どのような人をターゲットにして販売するのか
・売却する物件の魅力はどこか
・その魅力をどうやってアピールするのか
これらのことを担当者に聞いてみて、納得の行く説明ができるようであれば売却を依頼しましょう。これらの質問に対して答えを窮するようであれば、しっかりとした販売計画を持たない業者だということになります。どのような人にどうやって販売するのか、という計画が立てられる担当者であれば、適切な売却価格で適切な販売活動ができるでしょう。
また、売り主である自分の希望を汲んでくれるかという点も大切ですので、担当者の人となりも見ておきたいものです。不動産を高く売りたいのか、早く売りたいのか、近所に知られずに売りたいのか、という売り主の希望も販売計画に反映してもらいましょう。
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販売活動の確認事項について
実際に不動産の売却を依頼したら、その後は業者任せ・・・という訳にはいきません。担当者がどのような販売活動を行ってくれているのか、ということについて確認をすることが大切です。
営業活動報告書で確認
仲介業者には、専属専任媒介契約を結んだ場合には1週間に1回以上、専任媒介契約を結んだ場合には2週間に1回以上、売り主に営業活動を報告しなければならないという義務があります。一般媒介契約では報告する義務はありませんが、2週間に1回程度、提出する業者もあります。
報告書が送られて来たらその内容を確認するのですが、あまりに簡素な報告をしてくるような業者であれば注意が必要です。義務付けられているから提出しているだけ、という場合もあるからです。
報告書では以下のような内容が記載されます。
・実際に行った販売活動の内容
・問い合わせ件数
・内覧をした件数
・内覧した方からの反応、感想など
問い合わせ件数などがあまりに少ない場合は、業者が情報を独占して、他の業者への情報提供を行っていない可能性もあります。買い手を自社で見つけると売り手と買い手の両方から仲介手数料を受け取ることができるので、他の業者からの問い合わせを断るという手段に出る業者も存在しているのです。
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販売活動に納得がいかない場合契約は解除できる
販売計画と販売活動の確認事項についてご紹介しました。業者に不動産売却の仲介を依頼した場合には、媒介契約は3か月で自動的に解除となります。販売活動がしっかりと行われていないと思われたら、この時に契約を更新せず、他の業者に依頼し直しましょう。また、あまりに怠慢だと思われたら、3か月以内であっても契約の解除はできます。
売却に関して売り主と業者が同じビジョンを持っていなければ、不動産は納得のいく形で売却できませんし、業者に対しての不信感も募ります。依頼する前に販売計画について担当者と確認し、その後の販売活動についても売り主からの確認は欠かせません。
一般媒介の場合には報告書の提出義務がありませんから、担当者から報告されるのが望ましくはあるのですが、売り主が担当者に確認することも大切です。
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