3つのステップ!マンションなどの不動産の売買価格の決まり方

3つのステップ!マンションなどの不動産の売買価格の決まり方

 

マンションなどの不動産の売買価格は、3つのステップを経て決まります。

最初は査定金額、続いて売り出し価格、そして売却価格という順番です。

 

「査定価格」を決める4つの項目

 
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査定価格とは、不動産会社がその地域の相場などを参考にして最初に決定する価格です。

不動産会社ごとに差がありますので、一括査定などを使って、複数の不動産会社に査定金額を算出してもらうことをおすすめします。

 

査定金額を決めるためには、土地の面積および路線価や、過去の取引実績データ、土地の立地条件や土地に建てられている建物といった、4つの項目を参考にします。

 

土地の面積および路線価

 

土地の路線価は、国税庁より毎年7月に発表され、主に相続税や贈与税の計算のための資料として使われます。

土地に隣接された道路に対して決められた金額(路線価)と面積を掛け算することで土地の評価額が算定されます。

(路線価×土地の面積=土地の評価額)

 

例えば路線価が3万円、土地の面積が100平方メートル(およそ30坪)とします。

この場合の土地の評価額は、3万円(路線価)×100平方メートル(土地の面積)=3百万円となります。

 

この数式で算出された土地の評価額が、相続税や贈与税の計算に使われます。

実際の市場における査定金額は、評価額×1.25で算出できるため、3百万円×1.25=375万円が、路線価を基準とした、この土地の査定金額となります。

 

過去の取引実績データ

 

売却を検討している土地における、過去の売買取引の実績データも、査定価格を決めるためには外せない項目です。

 

土地の立地条件

 

土地の立地条件も、査定金額を決めるための重要な項目となります。

駅やバス停からの距離や時間、近隣にある学校からの距離や、病院や銀行やスーパーやコンビニエンスストアなどの生活に必要な施設からの距離が基準となります。

 

土地に建てられている建物

 

土地に建てられている建物によって、査定金額に影響することがあります。

例えば築15年以内の住居用の建物が建てられている場合、査定金額はアップする傾向があります。

一方で、取り壊し寸前の建物が建てられている場合には、査定金額がダウンする傾向があります。
 

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売主が決められる「売り出し価格」

 

売り出し価格は、査定金額を基準として決められることが多いのですが、必ずしも、査定金額=売り出し価格とは限りません。

 

基本的に売り出し価格は、不動産会社から提示された査定金額を参考にしながら、売主が決めることになります。

そのため、売主の希望が優先されます。例えば「査定金額より高く売りたい」と売主が望めば、その金額が売り出し価格になります。

 

売り出し価格からの値下げもある「売却価格」

 

売り出し価格でそのまま売却できれば、何の問題もないのですが、実際には売り出し価格から値下げした金額が、売却価格となることが多いようです。

 

売却価格には、買主の予算が影響するため、売主と買主の交渉の上で決まることになります。そのため、ある程度「売り出し価格」を決める際に、査定金額よりも若干高めに設定することで、売却時の「値下げ」にも対応できるのです。

 

マンションや一戸建てなどの不動産の3つの評価方法

 
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マンションや一戸建てなどの不動産の評価方法には、取引事例比較法と原価法と収益還元法の3種類があります。

 

取引事例比較法

 

近隣にある似たような物件における過去の取引データを基準にして、査定金額を算定する方法です。それ以外にも交通アクセスや、近隣の環境なども加味した上で、金額を調整していきます。主に中古マンションの査定に使われます。

 

原価法

 

マンションや一戸建ての建物を、仮に一旦解体してから、再び建設し直した場合の金額を計算した後に、建物の築年数に応じて金額を修正していくことで、査定金額を決めるやり方です。主に土地と建物の場合か、建物のみの査定に使われます。

 

収益還元法

 

将来的に不動産物件が得られる収益をベースにして、算定金額を決定する方法です。

将来の収益が高くなるほど、比例して不動産の価格が騰がりますし、収益が下がれば、その分不動産の価格は下落します。

収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類があります。

 

直接還元法

 

1年間で不動産から得られた収益を、還元利回りで割ることによって算出する方法です。

年間の収益(家賃による収入-諸経費)÷還元利回り=不動産価格

還元利回りは、同じエリアにある似たような物件の利回りを目安として決定します。

 

DCF法

 

将来不動産から得られる予想収益と、不動産を売却したと仮定した予想価格を現在価値へと割り引くことで、その合計金額を不動産価格とするやり方です。

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まとめ

 

不動産の売買価格は、最初に不動産会社によって査定金額が決められ、その査定金額を基準や参考にして、売主の希望を含めた売り出し価格が決まります。

 

その後、売主と買主が相談の上、値下げをしながら調整することで売却価格が決定します。

もしくは、市場の状況に応じて値下げをしていき、買主との交渉を経ることで、売却価格が決まります。

 

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