不動産売却に伴う販売活動の広告費は売主が負担するの？
マンションなどの不動産を売却する際、不動産会社と媒介契約と呼ばれる契約をします。
契約後、不動産会社は買い手を探すための販売活動を開始します。
その販売活動の中で主に行われるのは、広告活動です。
ここでは広告活動の内容と、広告費の負担は誰がするのか？ということについて記していきます。
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4種類の広告活動
不動産会社の広告活動には4種類あります。
- まずはレインズに登録
不動産会社が広告活動として最初にすることは、レインズへの登録です。
レインズとは、指定流通機構と呼ばれる不動産を扱う業者のためのデータベースです。
レインズに登録することで、全国にある不動産の業者に対してマンションなどの物件の情報を見てもらうチャンスができるため、媒介契約を結んだ不動産会社だけにとどまらない情報が入ることになります。
近場だけで販売活動をしたい場合はさておき、不動産の業者間で物件情報が流通されることは売れる確率を格段にアップさせることにつながることもあり、専任媒介契約を結んだ場合はレインズへの登録は義務となっています。
- お店で紹介
店舗のある不動産会社の場合、お店で物件を紹介します。
例えば、顧客の中に条件が合いそうな人に紹介したり、お店の前に物件の情報を貼り出したり、ファイルに入れて店内に展示することをいいます。
その他、ダイレクトメールで顧客リストに物件情報を送付する方法もあります。
- 折込広告とポスティング
新聞の折込広告に入れていく方法です。物件情報を積極的に求めている人はもちろん、潜在的な買い手候補者にも見てもらえます。
もうひとつは、ポスティングです。
物件の近くにある家やマンションなどのポストにチラシを入れていきます。
地域を指定したり、入れる建物（アパートは除くなど）を限定するなど、やり方次第では、ピンポイントな買い手をつかむ可能性があります。
- ポータルサイト
インターネットのポータルサイトにある不動産情報のページに掲載する方法です。
インターネットの情報は、積極的に（能動的に）物件を探している人だけが見ることができるため、有力な買い手の候補者となる確率が高まります。
広告費は不動産会社の支払いです
基本的には上記で紹介した広告活動の費用は、不動産会社が支払いします。
不動産会社は仲介手数料が入ることを前提に、広告費を計上します。
不動産会社は宅建業法に基づき、仲介手数料以外の報酬を受け取ることはできません。
- 広告費を請求された場合
仲介手数料の中に広告費が含まれているため、広告費や人件費という項目で費用を請求することはできません。（宅建業法）
ただし、あまりよくない不動産会社の場合、そういったことも起こる可能性があるため、最初の段階でどちらが負担をするのか？ということを確認しておくと良いでしょう。
もちろん、書面にしておくことが重要です。メールでもかまいません。
電話など口頭で交わした場合、後から「言った言わない」の水掛け論になり兼ねませんので、トラブルを避けるためにも「書面で残す」ことは徹底しましょう。
売り主が広告費を支払う2つのケース
例外的に広告費を売り主が負担するケースが2つあります。
- 特別に依頼した広告
唯一、売り主が広告費を支払う必要があるのは、「特別に依頼した広告」の場合のみです。あらかじめ売り主の許可を得た広告に限りますが、その場合は実費で支払います。
事前に取り決めた実費のみの支払いのため、後から手数料などの名目で上乗せすることはできません。
- 期間内での契約解除
不動産会社との媒介契約は基本的には3ヶ月です。
ただし、3ヶ月以内に契約を解除してしまった場合、不動産会社から広告費を請求されることもあります。
実際に請求されることは滅多にありませんが、不動産会社は請求する権利が法律（国土交通省による標準媒介契約約款）で認められています。
期間内で契約を解除する場合は、明確な解約の理由を話して、円満に解決しておきましょう。
ちなみに3ヶ月を過ぎてからの契約解除の場合は、何も請求されることはありません。
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仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、売り手と買い手の両方から不動産会社に支払われます。
仲介手数料は上限が定められているため、それ以外の支払いはありません。
（上記の「売り主が広告費を支払う2つのケース」を除く）
仲介手数料の計算方法は、400万円を超えた場合、売買価格×3%＋6万円＋消費税です。
ただし上限であるため、極論になりますが、無料でも法律違反にはなりません。
- 仲介手数料の値引き
不動産会社も仕事で不動産売買を行っているので、普通に考えると無料というのは不可能です。ただし、値引きに関しては、売り手と買い手の両方から仲介手数料が入ることを考えると、いくらか交渉の余地があるかもしれません。
- 3パターンの値引き
不動産会社の中には、顧客を開拓するために、仲介手数料を半額もしくは無料にする3つのパターンがあります。
★自社で買い手を仲介①
売り手もしくは買い手のどちらかの仲介手数料を無料にします。
★自社で買い手を仲介②
売りてもしくは買い手の両方の仲介手数料を半額にします
★他社が買い手を仲介
売り手の仲介手数料を半額にします。
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まとめ
不動産売却の販売活動のための広告費は、不動産会社が仲介手数料より支払います。
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