不動産が売れないときにチェックする5つのポイント
不動産は、株や為替のような金融商品と違って流動性が低く、工夫しないとそのままではなかなか売れない物です。
売れ残っている物件をそのまま保有していると、固定資産税が毎年課税されてしまいます。できるだけ早期に買い手を見つけないと損をするので、売りに出したまま放置せずに何かしらの対策は必要でしょう。
そこで今回は、不動産を早く売りたいオーナーに向けて、早く物件を売却するために必要な5つのチェックポイントを解説します。
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1.不動産の売り出し価格は適正か？
不動産の市場価格が下落傾向にある時には、なかなか売買が成立しません。なぜなら、その時期には買い主の「指値」が極端に少なくなるからです。
「指値」とは、「この価格で売りに出している物件があれば買うよ」という買い主が希望する価格のこと。それに対して、売り主が指定する価格は「出値（だしね）」といいます。
通常、不動産仲介会社は、この両者が提示する価格を刷り合わせて契約成立を目指すのですが、不動産価格相場が下落基調にある時には成立しにくいです。
この場合、利益上乗せ分を削って割引するか、直接買い取ってくれる業者を探すということになるでしょう。
2.不動産仲介会社の営業販売力に問題は無いか？
そもそも、売ってくれるはずの不動産仲介会社に営業力が無ければ、絶対に売れません。
不動産の広告を見ていると、売り出しに毎回載っている物件があると思います。何度もその物件の掲載を見かけてしまうと、「この物件売れないんだな」という悪い印象がついてしまうでしょう。
通常であれば、広告の写真を取り直して載せたりするのですが、やりっぱなしになっている業者さんもたまにいます。売れないなと感じた時は、不動産会社を変えてみるのも一つのやり方です。
3. 不動産仲介業者との媒介契約を見直す
不動産のタイプによって、不動産仲介会社との媒介契約を見直す必要があるかもしれません。
媒介契約とは、売り主と不動産仲介会社とが締結する契約のことで、これにより不動産取引中のトラブルを防ぐ目的があります。
簡単に説明すると、「仲介手数料、サービス、他社への重複仲介依頼の可否」などの取引ルールを決めた契約のことです。
他社への重複仲介依頼についてですが、この部分を見直した方が良いケースをよく見かけます。
例えば、売り主が結んだ契約が専属専任媒介契約であれば、契約を結んだその不動産仲介会社との取引のみに限定され、他社に売り出しを依頼することができなくなりますが、一般媒介契約ならもっと自由に売り出しができます。
一般媒介契約とは、不動産の仲介依頼を複数の会社と結べる契約のこと。この契約だと、1社ごとの売り出し意欲は低くなりますが、複数社に幅広く営業してもらうことができます。
どうしても売れない時は、このように契約を見直して売り出すのも有りではないでしょうか。
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4.物件の立地条件は問題ないか？
立地条件は不動産価格に大きく影響します。例えば、マンションや一戸建ての場合、騒音トラブルや日当たりに関するトラブルは良くあるケースです。購入時は気がつかなかった問題でも、暮らしていく内に気がつく問題もあります。
また、立地条件は時間と共に変化することがあります。例えば、前は日当たりが良かった方向に高いマンションが出来てしまい、日が遮られてしまうようになったケースや、自宅の近所に学校が出来てしまい、児童の声がうるさくなるようなケースなど。
お店の場合ですと、都市開発で商業拠点が他所に移ってしまい、前は繁盛していたのに、客足がめっきり減ってしまうようなケースもあります。
これらの場合だと、売り主の出値では成約しにくくなってしまいますので、割引を大きくするか、直接買い取ってくれる不動産会社に依頼することになるでしょう。
5.建物の外観・内装に問題は無いか？
外観と内装が綺麗にリフォームされている物件は、指値で売れやすいです。
マンションや一戸建てを買おうとしている人が最初に目にするのは、不動産広告ではないでしょうか？チラシに掲載されている売り出し物件の外観写真や、不動産仲介会社で見せてもらえる物件の外観写真は大事です。
ここまでは、お客さんに物件を実際に見学してもらうためのつかみ。リフォームされていない見た目が古い物件は、この段階でお客さんが興味を示さないことが多いんです。
さらにそこから、お客さんが物件を見て回る時には、さらに大きな期待を持っていますので、目に入った物件が予想以上に古いと購入までには至りません。
もちろん大幅に割引をすれば、購入もあり得るかもしれませんが、それだと確実に売り主は損をしてしまいます。どうせならリフォームで綺麗にした分、値段を高くして売りに出した方がまだ買い主が見つかりやすいでしょう。
建物の見た目は本当に大事なのです。
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まとめ
不動産はどんなに条件が悪い物件でも、極端に言えば値段さえ売れるまで下げ続けてやれば売れます。
しかし、それでは当然大損しますので価格は出来るだけ下げずに、リフォームして綺麗にするなり、営業力のある不動産仲介会社に依頼するか、直接買い取ってくれる不動産会社に依頼するなりして、できるだけ相場に近い価格で売り切る工夫が必要です。
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