マンションの購入時に利用される、住宅ローン「フラット35」のメリットとデメリット
住宅などの不動産の購入に際して利用される「住宅ローン」。金融機関によって多種多様な商品がありますが、その中に最長35年間にわたって金利が固定される「フラット35」と呼ばれる商品があります。
フラット35では、35年間金利が固定される「全期間固定金利」を採用しているということで、途中で金利が変動する心配がありません。
今回は、このフラット35の内容について詳しく見ていきたいと思います。
・フラット35はどんな住宅ローンなのか
フラット35は、住宅ローンを払い続ける35年間にわたって金利が固定される、全期間固定金利・長期固定金利型の住宅ローンです。2005年に発足した独立行政法人「住宅金融支援機構」が民間の金融機関と協力したことで生まれた金融商品になります。
フラット35の金利は他の商品と比べて低いことが特徴で、ローンを組むことで各金融機関が提供している他のキャンペーンを利用することも可能です。イオン銀行の「フラット35S」「フラット35つなぎ」など、通常の住宅の取得以外のニーズに応えてくれる商品を選択することもできます。
みずほ銀行・三井住友銀行・イオン銀行・楽天銀行などの大手銀行をはじめ、北海道銀行から琉球銀行までの日本全国の地銀、第二地方銀行や信用金庫、信用組合、信農連、保険会社・モーゲージバンクでも取り扱いがあります。
一例として、楽天銀行が提供している全期間固定金利型住宅ローン・フラット35は、2017年度の融資基準金利が返済期間15年～20年で年0.72％と低く、業界最低水準の融資事務手数料で人気の商品です。
さらに融資事務手数料が1.404％（税込）となっており、楽天銀行を返済口座に指定することで1.08％（税込）となります。金利に加えて融資事務手数料も業界最低水準であることが強みとなっています。
フラット35は銀行や信用金庫などの金融機関をはじめ、多くの窓口での取り扱いがある商品です。他の民間金融機関で販売されている住宅ローン商品と比べても審査が緩く、自営業や個人事業主などの収入が不安定な方でも審査に通りやすいことがメリットです。
今までの傾向として、他の民間金融機関の住宅ローンは金利がやや高めの水準に設定されていました。しかし規制緩和などを経ることによってフラット35には一定の低金利を維持し続けることが可能になりました。
さらに、繰り上げ返済の際の手数料が無料になることも、フラット35ならではの魅力です。住宅ローンを借り入れしている間に繰り上げ返済を活用する予定がある方は、フラット35の利用がおすすめです。
フラット35で借り入れ可能な金額は、100万円～8,000万円以下の範囲と決められています。この範囲に収まる金額であれば、返済期間15年以上（申し込み者もしくは連帯債務者が、申し込みをした時に満60歳以上である場合は10年）～35年以内で返済計画を立てることが可能です。
・フラット35を利用するための条件
フラット35が利用できる人は次のような人です。
1、申し込み時の年齢が満70歳未満で、完済時年齢が満80歳未満の方（「親子リレー返済」を利用する場合は70歳以上の方でも可能）
2、日本国籍の人、永住許可を受けている人または特別永住者の人
3、フラット35とその他の借入金を合わせたすべての年間返済額の年収に占める割合が、400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下の方
フラット35では年収に対する返済負担率の基準さえ満たしていれば、年収そのものによる制限などは特にありません。勤続年数などによる制限もないので、例えば事業を始めたばかりの個人事業主の方でも、気軽に借り入れをすることが可能となっています。
・フラット35のデメリットとは
フラット35を利用できる対象には一定の条件があります。
例えば一戸建ての場合は70平方メートル以上、マンションの場合は30平方メートル以上であること、さらに住宅金融支援機構が定めた「技術基準」に適合していなければなりません。住宅の購入価額が1億円以下であることも条件に含まれています。
その他のデメリットとしては、自己資金が1割未満の場合の金利と、1割以上の場合の金利に大きな差がついているということが挙げられます。1割以上であれば低金利のメリットが得られますが、1割未満だとさらに金利が高くなってしまうため、他の住宅ローンの金利とそう変わらない水準に落ち着いてしまいます。
・まとめ
フラット35は全期間金利が固定される商品であり、金利そのものについても、他の住宅ローンより低いということが魅力となっています。審査にも通りやすく、厳しい制限なども取り払われているため、多くの人にとって利用しやすい商品です。
変動金利や短期固定金利がないというデメリットもありますが、それが必ずしもデメリットになるというわけではなく、場合によっては金利が固定されることで得られるメリットの方が大きい可能性もあります。
繰り上げ返済における手数料も無料になるので、デメリットをしっかりとカバーしながら住宅ローンの返済ができます。これから住宅ローンの借り入れを検討している方は、ぜひフラット35の中身や、取り扱いのある金融機関の情報などをチェックしてみてはいかがでしょうか。
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