こんにちは、不動産売却マスターの西です
騒音と言っても、人によっては、うるさく聞こえる人も居ますし、そうでも無い人も居ます。
人により左右されるというのが難しいポイントです。
また、騒音をきっかけにマンションを売却したものの、買った金額よりも安く手放す羽目になりました。
そういった問題が起きて価格が下がったことについても、買主はご立腹です。
しかし、売主としても今まで騒音を感じたこともないので、何を言っているのか分からない状態。
そして最後に、仲介業者ですが、仲介手数料を全額買主に返却した模様。だけど、契約をするときに「重要事項説明書」の読み合わせを行なっていますので、その特約の文面には、「騒音や臭気、経年劣化」など、起きる可能性があることを記載しております。
一体誰が悪者になるのでしょうか！？
こう言った問題こそが、瑕疵担保責任であり、今でいう「契約不適合責任」に当たるのです。少し解説をしていきます。
契約不適合責任とは？
不動産の契約不適合責任とは、売主が買主に対して不動産の引渡し時において約束した内容と実際に引き渡した内容に不適合があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。
具体的には以下のような場合が該当します。
– 契約書やカタログ等で示された広さ、構造、設備と実際に引き渡された内容が異なる場合
– 法令や条例に適合していない場合(例:耐震基準を満たしていない)
– 売主が特定の利用目的に供できるとした内容が、実際にはその利用に供し得ない場合
– 売主が説明した性能・品質と実際のものが異なる場合
契約不適合があった場合、買主は売主に対して1相当の期間を定めて不適合の修補を請求することができます。また2売買契約の解除や3代金の減額請求も可能です。
買主は瑕疵担保責任とは別にこの契約不適合責任を追及できるため、不動産取引において売主にとって重要な責任となっています。
お合わせ読みたい：騒音がうるさいマンションを売却するときの注意点
契約不適合責任のペナルティとは？
契約不適合責任において、売主に対して以下のようなペナルティが科される可能性があります。
1相当の期間を定めて不適合の修補を請求される
売主は買主からの修補請求に応じる必要があり、修補には費用がかかります。
2売買契約の解除を請求される
契約が解除された場合、売主は受領した代金を全額返還しなければなりません。
3代金の減額請求を受ける
売主は不適合の程度に応じて代金の一部を返還しなければなりません。
4損害賠償請求を受ける
買主が不適合により損害を被った場合、売主はその損害を賠償する必要があります。
5信用失墜による評判の低下
契約不適合が発覚すると、売主の信頼性が低下し、評判が悪化するリスクがあります。
このように、契約不適合は売主にとって財務的負担や評判へのダメージが生じる重大なリスクとなります。
居住用マンションにおいて、迷惑行為を行う隣人の存在は、隠れた瑕疵にあたるのか？
下記をクリックして、騒音トラブルについて、あなたがそうならないように対策を練ろう。
この場合、区分マンションの購入者であるあなたは、次のような対応を検討できます。
1契約不適合責任に基づき、売主(デベロッパー)に対し、騒音問題の解決を求めることができます。売主がマンションの「静穏な環境」を謳っていたのであれば、それが保証されていないことになります。
2マンション管理規約に騒音規制がある場合は、管理組合に苦情を訴え、規約に基づく対応を求めることができます。
3最終的には隣人との話し合いを通じて、騒音の自粛を求めることも検討する価値があるでしょう。
4法的な対応として、損害賠償請求訴訟を起こすことも可能です。隣人の騒音が日常生活に重大な支障をきたしていることを立証できれば、慰謝料等の支払いを求めることができる場合があります。
このように、状況に応じて売主、管理組合、隣人との交渉や法的手段を検討するのが良いでしょう。迅速な解決を目指してください。
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