マンションや一戸建てを鑑定する不動産鑑定士の仕事とは？

一戸建てやマンションなどの不動産に関する価値を客観的に評価するのは、「不動産鑑定士」「不動産鑑定士補」と呼ばれる人たちのお仕事です。不動産鑑定士や不動産鑑定士補は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて独占的に鑑定評価を行う資格を与えられています。

不動産鑑定士は不動産の価値を判断することに関わる国家資格であるため、不動産の経済価値を判定に対して、客観的かつ公正な判断が行えなくてはなりません。

・不動産鑑定士の仕事

具体的な不動産鑑定士のお仕事には、以下のようなものが挙げられます。

■不動産売買時における適正価格を決定する際の鑑定と評価

■店舗やマンションなどの賃貸借における賃料の鑑定と評価

■金融機関が資金を融資する際の担保の評価

■工場の土地、建物を担保とする際の工場財団の鑑定と評価

■不動産の証券化、抵当証券発行のための鑑定と評価

■不動産相続時の分配や、不動産相続税額算定の際に時価評価が必要となる場合の鑑定と評価

■会社の合併や会社更生法・民事再生法の要請に伴う資産の評価

■共同ビルの権利調整、再開発の際に権利関係を明確にするための鑑定と評価

■都市計画法、土地収用法によって土地が収用される場合の補償に関する鑑定と評価

■競売物件、担保物件に関する評価

■地価公示法にもとづく鑑定と評価

■固定資産税の評価、相続税課税のための路線価の評価

■国有財産の評価、国土利用計画法にもとづいた鑑定と評価

■不動産の利用法、運用方法に関するコンサルティング業務

・不動産鑑定士は鑑定と評価を主業務とする

不動産鑑定士が評価と鑑定を行うのは、土地・建物・建物およびその敷地・借地や借家権・底地・賃料などの不動産になります。売買の際に、価値がどの程度であるかを客観的に評価するお仕事です。

鑑定士が審査の基準に使用するものは、「不動産鑑定評価基準」と呼ばれる詳細な定めにもとづいています。また、不動産の市場価値を知るために相場水準や経済情勢、不動産所在地の時価や地価に関する動向なども客観的に調査し、物件の形状や面積などの要因も含めて、トータルで価値を判断しています。

不動産鑑定士は民間（個人や企業）から公共機関まで、多くの依頼者のニーズに応えられるよう、土地や建物の適正な価格を調査します。権利関係についても詳しく調査し、「不動産鑑定評価書」という書面にまとめて発行します。

不動産鑑定士が必要となるシチュエーションとしては、民間については一般的な不動産の売買時、相続の際の適正価格の算出、借地や借家の紛争時、企業の上場合併時などが挙げられます。

不動産売買においては、鑑定士による「査定」がもっとも重要な役割を果たします。該当の不動産がどの程度の価格で売れるかという目安を算出します。

査定を抜きにして、売り主と買い主の当事者間で不動産の価値を決定することは、不公平や不釣り合いな価格に決まってしまう可能性や、売買に際してのさまざまなトラブルが考えられるため、客観的な鑑定が必要になるのです。鑑定においては、常に客観性のあるデータと詳細な評価基準、その時々の地価などに基づいて判定と算出を行っています。

また、土地や建物に関する判定については、それぞれの不動産の種類、スケールなどにより、作業量や所要時間などが変わってきます。費用も、作業量に応じて変化するため、不動産鑑定士に依頼をする際には事前に見積もりを取ってもらうのが適切と言えます。

不動産鑑定士の多くは不動産鑑定を専門的に行っている事務所に勤めますが、不動産会社に直接勤める場合もあります。また、個人で鑑定事務所を独立開業したり、銀行などの金融機関の担保評価部門、信託部門に勤めている方もいます。

・不動産鑑定士のその他の仕事

鑑定と評価以外にも、不動産鑑定士は「信託」と呼ばれる不動産の運用を行ったり、コンサルティング業務や不動産投資における判断材料を作成するなど、多種多様な評価・運用業務も請け負っています。

コンサルティング業務というのは、鑑定評価のように法律にもとづいた業務ではなく、依頼者から寄せられる不動産に関する疑問や不安点を解決したり、課題に関して適切なアドバイスや対処法を提案するといった業務になります。不動産の価値判断に関して、当事者で処理ができないケースには、鑑定士がコンサルティング業務を行って問題に対処しています。

不動産の鑑定や査定など、民間の業務が多くを占める一方で、企業の依頼を受けて不動産の運用について戦略を考えたり、運用方法をアドバイスするといった大型の案件も担当します。

企業よりもさらに大規模な仕事になると、自治体や国などから依頼をされて不動産を用いた事業や公共事業に関するアドバイスを行ったり、街づくりなどに関わることもあります。

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