不動産鑑定士に学ぶ！土地や建物の査定価格に関係する7つの条件とは？

土地や建物の価格を正確に知るためには、不動産鑑定士に鑑定してもらう方法があります。

不動産鑑定士とは、国家資格を持ち、不動産の経済価値を鑑定評価する専門家です。

この「鑑定評価」は、不動産鑑定士しか行うことはできず、相続税の申告や遺産分配の際に不動産の価格を証明してもらうために必要となります。

鑑定評価には数万円以上の料金や日数がかかるので、詳細な報告書や不動産の価値の証明が必要でない場合は、買取業者などで無料の査定をしてもらうのがお手軽です。

正確で詳細な評価をするために、不動産鑑定士が重視しているポイントはどんなことでしょうか？

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その方法を7つの条件にまとめてみました。

◎3つの鑑定方法

不動産鑑定士が不動産を評価する時、大きく分けて3種類の鑑定方法を使用しています。

・取引事例比較法

取引事例比較法とは、鑑定の対象となる不動産と、おなじような条件の不動産の取引事例を比較して価格を算出する方法です。

市場全体の動向や取引される時期なども検討して算出されており、基本的な鑑定方法となります。

・収益還元法

収益還元法とは、鑑定の対象となる不動産が、今後どれくらいの価値や利益を生み出すかを予測して、査定価格を算出する方法です。特に、投資不動産などの価格算出に用いられる方法です。

・原価法

原価法とは、鑑定の対象となる不動産を一から建築した場合の原価を算出し、そこから建築年数による経年変化などを考慮して、現在の査定価格を割り出す方法です。

◎3つの要因

不動産の価格は、多数の要因が影響しあって形成されています。その要因は、大きく分けて3つの分類に分けられます。

・一般的要因

一般的要因とは、一般経済社会において、不動産のあり方やその価格の水準に影響を与える要因のことです。

一般的要因は、さらに4つの要因に分けることができます

＊自然的要因

地質や地盤などの状態、土壌や土層の状態、地理的位置関係、気象の状態などが挙げられます。

その不動産のある土地の状態がどんなものであるかということが影響してきます。

＊社会的要因

その不動産のある地域の人口、家族構成、都市形成、公共施設の整備の状態、教育・社会福祉、生活様式等の状態などが挙げられます。

不動産のある周辺の環境、住みやすさなどが影響してきます。

＊経済的要因

その不動産のある地域の貯蓄・消費・投資等の状態、物価・賃金・雇用・企業活動の状態、税負担や交通体系の状況などが影響してきます。

経済的にどれくらい発展しているかということですね。

＊行政的要因

その不動産のある地域の土地利用に関する計画や規制の状態、土地や建築物の構造・防災等の規制の状態、宅地や住宅に関する施策、不動産に関する税制の状態などが挙げられます。

その地域の土地や建築に関する公的な決まりや規制がどうなっているかということが影響してきます。

・地域要因

地域要因とは、分類された地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因のことです。

地域要因は、5つの地域に分けられます。

＊住宅地域

＊商業地域

＊工業地域

＊農地地域

＊林地地域

・個別的要因

個別的要因とは、不動産ごとの個別の特性から、価格を形成する要因のことです。

土地に関するものと、建物に関するもので分けられます。

＊土地に関する個別的要因

地域要因によって分けられた5つの地域ごとに、地勢や地質・日照・通風・高低・角地・接した道路の幅や状態・商業施設や公共施設との距離・土壌汚染の有無などが挙げられます。

その土地のある場所が、日当たりや風通しがよく、お店や公共施設などに近いかどうかなどが影響してきます。

土地の目的によっても異なりますが、住居用なら住みやすそうかどうか、商業用なら人が集まりそうかどうかなど、その土地の価値を決める要因となるものです。

＊建物に関する個別的要因

建築してからどれくらいたっているか、面積・高さ・構造・材質・設計や設備の機能性、施工の質や耐震性・耐火性などが挙げられます。

その建物の広さや構造や材質、機能的かどうかなど、建物自体の価値が影響してきます。

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◎不動産の価格に関する原則

不動産の価格は、上に列記した6つの条件にプラスして、法則に則った原則を指針として決定されています。

代表的なものとして、需要と供給の相互関係による影響、不動産の価格は常に変動しているということ、その不動産がもっとも有効的に活用されているかどうかなどが挙げられます。

不動産の価格決定にはさまざまな角度からの視点が必要

このように、不動産の鑑定評価には、さまざまな要因が複雑に影響しあっています。

いい場所にある土地だから、建物自体がよくできているからなど、一見してわかりやすい点にばかり目がいきがちですが、その土地や建物がそこにあることで生み出される価値や、逆にマイナスになってしまう要素もあります。

査定価格について検討してみるためには、その地域の行政や防災対策、人口比率など、どんな地域であるかという面から見なおしてみると、新たな発見があるかもしれません。

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