マンションの瑕疵担保責任についてわかりやすく教えてください
マンションを購入すると、中古・新築を問わず「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれる責任が生じます。
この責任は、物件を売り主が買い主に引き渡した後、万が一構造上の欠陥や不具合などの問題が発生した時に、売り主側が責任を取るという約束事になります。
売り主がマンションを売却する場合、この瑕疵担保責任が必ずついて回ります。瑕疵担保責任を考慮せずに物件を売り渡してしまうと、責任問題に発展する可能性もありますので、必ず頭に入れておきたいポイントです。
そこで今回は、マンションの瑕疵担保責任について、詳しく見ていきたいと思います。
・瑕疵担保責任のポイント
1、売り主が買い主に負う責任
瑕疵担保責任においては、売買した住宅に「隠れた瑕疵」が存在した場合、売り主が買い主に責任を負うことになっています。
隠れた瑕疵というのは、普通に目に見えて分からない部分、たとえば構造上の問題や購入時点で明らかにされなかった部分などが含まれています。売り主が意図的に欠陥の存在を隠している場合についても、この瑕疵担保責任によって修繕などの義務が生じします。
新築住宅の場合、2000年4月から施行されている「住宅品質確保促進法（品確法）」で、物件の引き渡しから10年間のあいだは基本構造部分（柱・梁・基礎・屋根・窓など）の瑕疵担保責任が定められています。
2、隠れていない瑕疵は対象外
売買の際に発見できる、隠れていない瑕疵については、瑕疵担保責任の対象外となります。物件の欠陥を買い主側が知っているにも関わらず購入をした場合、その瑕疵については補償の対象外となります。
3、損害賠償請求は1年以内に行う
瑕疵担保責任では、買い主が住宅に「瑕疵がある」と知ってから1年以内であれば、売り主に損害賠償を求められると決められています。1年以内というのがポイントで、住宅が住めない状態と判明した場合には修理や修繕を求められるほか、契約を解除することも場合によっては可能となっています。
4、売り主に責任能力がない場合
瑕疵担保責任は新築で10年間にわたって保証がされますが、この10年以内に売り主や施工者が倒産などのトラブルに遭い、修理や修繕を負えなくなった場合には、「住宅瑕疵担保履行法」という新たな制度を利用することができます。
この法律では、売り主や施工者に瑕疵担保を履行できるように資力を確保しなければならないと義務づけています。住宅瑕疵担保責任保険と呼ばれる保険に加入したり、保証金を供託するといった方法で、万が一の事態に備えます。
具体的には、平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅の売り主は、瑕疵担保責任を負うことができるように、「保険への加入」または「保証金の供託」が義務づけられます。
施工業者や売り主は10年間分の瑕疵担保責任を果たすための資力を積みたてもしくは保険加入によって担保しつつ、万が一補修を拒否するような事態に陥っても、買い主側が保険によって補償を受けることができます。
売り主側にもさまざまな事情があり、瑕疵担保責任を完璧に果たせないというリスクがあります。しかしそのリスクを少しでも減らし、買い主にも安心して物件を購入してもらえるように、住宅瑕疵担保履行法が施行されました。
住宅瑕疵担保責任保険に加入すると、「住宅紛争処理制度」が利用可能になります。こちらは住宅に不具合や契約違反があった場合、弁護士などが調停や仲裁といったトラブル処理にあたってくれるというものです。
・瑕疵担保責任は売り主に不利？
瑕疵担保責任は物件に存在する瑕疵を長期にわたって保証してもらえるということで、買い主にとって非常に有利な取り決めとなっています。しかしそれは一方で、責任を長期にわたって負うということで、売り主には不利な条件となります。
瑕疵が見つかった場合の損害賠償費用を考えると、「すぐに物件を売ろう！」とは考えにくく、むしろ不動産売買自体がリスクになってしまいます。そこで、中古住宅の売買では、瑕疵担保責任の期間を契約書の中に記載しています。責任の範囲については契約書ごとに違いがありますが、例えば以下のように記載がされています。
■売り主の瑕疵担保責任を免除する
■引き渡しから1～3ヶ月を瑕疵担保責任の期間とする
■不動産会社が売り主の場合、引き渡しから2年間を瑕疵担保責任の期間とする
・まとめ
瑕疵担保という名称だけを見ると難しく感じられますが、内容は至ってシンプルであり、売り主と買い主が正しくスムーズに物件を売買できるようサポートをする内容となっています。
買い主は、物件を買ってから瑕疵に気付いてしまい、売り主に補償を求めたにも関わらず拒否され、補償が受けられないために自費で修理を行ったり、到底住めないような物件を買わされてしまうというような「不利益」が考えられます。しかしこの瑕疵担保責任がついた不動産売買契約を結べば、それらの不利益を避けることが可能になります。
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