こんにちは、不動産売却マイスターの西です。

土地や、一戸建てを売却する時に、ご依頼する仲介会社さんによっては、売却活動の際のご提案内容は変わってきます。

また、敷地の前面の道路が、市道や、私道によってもご提案の内容は変わってくるのですが、今回は「境界確定」にフォーカスしてお話を進めてみたいと思います。

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そもそも、境界確定とは？

境界確定とは、自分の敷地と、お隣さん、または前面道路など、自分の敷地を中心とした四方八方の隣接している土地との境目をハッキリとさせる行為のことを指します。

そもそも、境界という概念は、大正時代から始まった制度であり、当時は縄で自分の敷地を測ったりして、お隣さんとの陣地を決めていたと言われますが、残念なことに土地の面積によって、固定資産税の額が変わってくるので、使用する縄についても、すごく太い縄を使ったり、逆に細い縄を使ったりしていましたので、正確な寸法でもなく、また敷地の境界についても、とても「曖昧」なものになっていたと言われています。

ですが、時代が流れるにつれて、昭和初期の頃の「境界確定」や、昭和でも後半にかけての「境界確定」など、昭和であったとしても結構、境界を確定しているケースもございます。

平成、令和に移り変わり、当時の境界票（写真の矢印や、ポイント）が飛んだり、無くなっている場合もある

上記の写真で、指で刺している赤色の矢印のあるプレートや、丸いちょぼで表されているポイントが、境界の境目を指しています。

左側の写真ですが、ちょうどブロック塀の内側にプレートがありますが、これでハッキリとブロック塀は、お隣さんの敷地のものであることがわかります。

しかし、このプレートやポイントがあるからこそ、境界がハッキリしていると言えますが、昭和の頃に確定された境界プレートなどの場合、時間の経過とともに、プレート自体が無くなっていたり、ズレていたりするケースもございます。

そうなると、自分の敷地がどこまでなのか？というのが明確ではなくなります。

また、これらは自分の敷地だけの問題ではなく、お隣さんも、家の裏の方も、当然に同じような現象が起こっているはずです。そうなると、自分の敷地のみならず、その周りの敷地に対しても、自分の「陣地」を主張するのが難しくなります。

こういった事情から、「境界を確定させてからお取引をする」という風潮になっています。

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境界は必ずしも確定しなければならないもの？

必ずしも確定しなければならないと言う理由はございません。

そもそも、一般の人同士のお取引の場合、そこまで境界について気にされていらっしゃる方は少ないです。ですが、中には境界を確定することを条件としたお取引もありますので、その場合は協議が必要になります。

私たちがお取引をさせて頂いた事例で言いますと、「境界確定」は必ずしも必要とは限りません！境界プレートがそもそも存在する場合や、お隣さんが境界確定をしている場合など、または明らかに「境界」として明確にわかる場合など、物件によって状況は様々です。私たちとしては、これは境界確定が必要だな！？と判断した場合のみ、売主様にご提案を差し上げています。

境界確定費用は誰が払うの？

必ずしも境界確定が必要でない場合で、買主サイドが境界確定を求めている場合は、協議によって取り決めを行います。

例えば、買いたいという意思表示（不動産購入申込書）を提示するときに、買う条件として、境界確定をしてください！と言う内容が書かれていた場合、素直に売主サイドで境界確定をして、費用まで負担する場合もあるかもしれませんが、これは交渉ごとになりますので、突っぱねることも可能です。

境界確定は行いますが、売主としては、境界確定をそもそも行わないでお取引をしようと考えていたので、境界確定にかかる費用については、希望している買主サイドで捻出してください！と反論することも可能です。

境界確定を求められるケース

１、大手不動産会社が買主となる場合

一部上場企業や、上場している不動産会社の場合、お取引が正確であり、クレームの問題も起きないように、お取引の内容をきちっと、事細かな条件を記載した契約書でお取引をします。ですので、境界確定というのは基本行うものであると考えて頂きたいです。

また、境界確定自体は、行わなければならないのですが、大手不動産会社が物件を購入してくれる場合、比較的高めの価格帯で購入してくれるので、境界確定を行ったとしても、特段損をして売るといったことにはなりませんが、境界確定には概ね３ヶ月ほど、または時間がかかる場合は、半年ほどお時間がかかる場合がありますので、お取引までの時間がかかってしまうというリスクはできています。

一般社団法人：大阪府宅地建物取引業境界（たくっちマガジン）

最後に、確定測量図が交付されていないとして買主による契約解除が認められた事例