こんにちは、不動産売却マイスターの西です。

先日、ご訪問査定をさせていただいた際にお聞きしたお話になります。

実は売主様は以前に一括査定を行なっており、その際に私がご訪問をさせて頂き、お話をさせて頂いたのですが、その時は別の業者さんに売却をご依頼されたようで、その後もう一度ご連絡をくださり、改めてご訪問をさせて頂き、お話を聞いた次第となります。

その時に聞いたお話が、どうやら以前に専任媒介をお任せしたところが、レインズにも登録せず、自社のみポータルサイトに物件を登録して販売活動を行なっていたようです。

警告！これは宅建業法違反です。

専任媒介でレインズに登録しない業者は多い？

皆さん、その業界には業界特有のルールというものが存在しますが、こと不動産業界はというと、誠に変わったルールというものが存在します。

宅地建物取引業法という法律のもと不動産取引を行わないといけないのですが、実はこのルールを破る業者が本当に跡を立ちません。

ではなぜ法を犯してまでルールを無視し続けるのでしょうか？

それは、レインズに登録さえしなければ、他の業者からの案内をストップできるからです。

他の業者の案内をストップする！！！？これはどういうことでしょうか？

これは、他の業者の案内をストップすることによって、自分達だけで物件を決めることができるので、俗にいう「両手取引」となり、仲介手数料が売主からも、買主からも貰えてお得だからです。

しかも、自分達だけがポータルサイトに登録しているわけですから、お問合せも独占できるという仕組みです！

でもそれって結局売主さん売れにくくなるのでは？

もちろん、売れにくくなります。売るまでの期間も掛かりますし、機会損失ですから、もしかすると売れるタイミングで売れないだけでなく、売れる価格にも大きく影響が出てくるでしょう。

でも不動産業者はそんなことはお構いありません。自分達だけが良ければ良いわけですから、お客さんが売れにく？売れる価格が下がる？・・　そんなことはどうでもいいのです。

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どうすれば抱え込を防げるのか？

まず、抱え込をしているという業者さんとはお付き合いをしないことです。

あとは、レインズに登録したかどうかを確認する方法として、レインズに登録した際の「登録証書」をデータかコピーを送ってもらって確認をすることです。

レインズに登録をする際に、登録証書が取得できます。これを送ってもらうだけで、ある程度は悪さも防げます。

レインズに登録しても、申し込みありと表記する悪徳業者もいる

レインズには登録はするものの、他の業者さんからレインズを見て、物件確認があった際に、すでに申し込みが入っているなとどいう拒否の事実を告げる業者も存在しています。

こういった悪さをする不動産屋には目を光らせておかなければ、いつまで経っても物件は売れません。

ですので、今から言うことを業者さんにさせることで、これは防ぐことができます。

実は広告宣伝活動は、専任任せの業者以外でもできる？

これはあまり知られておりませんが、実は専任媒介契約を結んだ業者しか広告活動はできないと思いきや、そうではなく他の業者であっても広告活動は可能です。

しかし、その専任で任せた業者のさじ加減次第ということもあり、この辺りは宅建業法で縛りがありません。

つまりは、専任で任せた業者が、顧客のために幅広くお客さんを探すために、他の業者から広告活動をしても良いか？という連絡に対して、「いいよ」と返事をすることで、他の業者からも、「チラシ、ネット広告、雑誌、自社サイト」にも物件情報が載ってくるので、それこそ、買主さんを探すためには、他社に対しても広告をOKにしてもらった方が早く、そして高く売れます。

残念ですが、住友やリハウスが広告をOKしてくれることはありません

これは、知られた話かも知れませんが、大手になればなるほど、広告をOKなんてしてくれません。

大手になればというのは語弊かも知れませんが、実はほとんどの会社がOkなんてしてくれないのです。

あなたの今任せている不動産業者さんにも聞いてみても良いと思います。

レインズには登録はするが、広告をOk出す業者はほとんど居ませんから、そういう意味でも、広告を他社に対してOKと言ってくれる業者さんに売却依頼をされた方が良いですね。

最後に、他社に対して広告をOKにする業者

広告活動を、他の業者も含めて行なってくれると、それだけ買主となるべく人を見つけやすくなります。

では、専任でお任せした業者が、広告をOKしていると口で言うだけでは、まだ甘いです。

ちゃんと、スーモやホームズと言ったポータルサイトに対して、その任せた業者以外がちゃんと広告を出しているかどうかを確認して、そこで始めてその業者が、広告をちゃんと他社に対してOK出していくのか、ちゃんと仕事をしてくれているのかがわかります。

これらのことを守ることで、セカンドオピニオンはもう必要なくなります。

まずは、レインズにちゃんと登録してくれる業者を選ぶ。

次に、レインズに登録した際の登録証書を送ってもらう。

そして、自社だけでなく、他社に対しても広告活動をOKしてくれる業者に任せる。

これを守るだけでも、もう数十万円規模のアイデアにもなります。

もし、業者が言いつけを守らない場合は、、

それは、その業者を切って、すぐに他の業者に販売依頼を変えることです。

それって、3カ月縛りの媒介契約ではないのか？

違います。3カ月更新しないだけで、3カ月間丸々お任せする形ではなく、嫌になったら辞めても良いという契約内容ですので、ご安心ください。何らの費用も発生しません。特段費用を請求するような場合は、大阪府庁に連絡をしてください。