こんにちは、不動産売却マスターの西です。
最近こんなお話がありましたので、このブログであなたに情報共有いたします。
それは、大阪市内某、南側のエリアにて一戸建てをご売却のお客様がいらっしゃいました！
どうやら、そのお客様は当初は、某大手ダイワハウス系の不動産仲介会社と、野村系の不動産仲介会社、そして、囲い込みで有名な、S友不動産販売に一般媒介にて、不動産売却依頼をなされておりました。。
誰よりも高い金額で売れる（頑張れる？）というのは嘘！？
このケースの場合、当初より提示された価格が、最初から高くて、しかも媒介欲しさに、どこも高値で売れますと豪語したのでしょう。
例えば、、、
１、ダイワハウス系仲介・・・・３８００万円で売れます。
２、野村系仲介・・・・・・・・いや、ウチなら３９００万円で買いたいお客さんが居ます。
３、S友不動産販売・・・・・・天下のS友です。うちに任せてくれたら４０００万円は下らないでしょう。☜どこか高飛車。
結論的に言いますと、その物件は１年間まったくの価格の変更も行われずに、３９８０万円で一般媒介にて、ずーっと売れ残っていました。
本当に売主さん可哀想です。
高値で売れると言われたので、価格をまったく下げるつもりもありません。
大手不動産仲介会社は、１年後に売主様から、売却依頼をストップさせられました。要はお祓い箱です。
そして、次に登場したのが、大阪では悪行で有名な、仕事が早い F不動産販売です。
結論を先にお伝えしましょう。
価格は下げなくても売れると信じているので、価格は据え置きの３９８０万円です。
結果・・・F不動産販売の専任媒介契約も、単純な『業務報告が無い』という理由で解雇。。
専任媒介契約・・業務の処理状況を２週間に１度売主に報告義務があります。
ちなみに、一般媒介契約は、業務報告すらありません。つまり、不動産屋が力を入れているのか、入れていないのかもまったくわからない状況です。
そして、次はどこにしようかと、また同じような手段の一括査定サイトを探しては、査定を繰り返すという売主様。
価格に関しても意固地になってしまっていて、まったく価格を下げることは考えておりません。
論理的に解説すると、大根が１万円なのと同じです。
そのお家の価値としては、３０００万円〜３３００万円の間くらいです。これは、不動産鑑定士が使う。
１、取引事例比較法
２、近隣類似地域、物件の比較法
上記の手法で売れる価格が判別できます。
つまり、直近令和２年以降で、近隣・もしくはそのエリアで、大体築年数・大きさ・建物の見た目など、同じような物件がどのくらいで『成約』しているか調査をして、概ね幾らぐらいで売れるのか調べる方法です。
そして、この手法を用いると、概ね狙った相場の範囲内で、売れることが多いです。ですが、最初からその相場で販売をすることはありません。
相場の価格よりも、１００万円、２００万円、、、時間に余裕のある方なら、４００万円〜５００万円高めに売りに出していきます。
そして、売れなければ、価格を１００万円とか調整していき、段々と相場に近づけていきます。
ですが、ここで価格を下げることを躊躇してはいけません。
なぜなら、あなたの他にも、売物件はありますから、同じような地域で、同じような物件は、探している人は大体見にきます。
その時、あなたの物件を選んでもらわなければなりません。つまり、あなたの物件が選ばなければ、売れないのです。
いつまでも、高い金額を維持するということは、裏を返せば、選んでもらえなく、より相場に近い物件を買主さんたちは好みます。
これは、会社が大きいとか、お客さんを抱えているとかは、もはや問題ではありません。
なぜなら、どんなに会社が大きくとも、どんなにお仕事がきっちりしていたとしても、八百屋さんに行って、１万円の大根は買いませんよね？
これって、ほんとに機会損失なのです。
本来は、順調に、、順調にって言っても、１００万円単位で価格を調整したとしても、スケジュール的にはかなり時間をかけ売ることになります。
３９８０万円から、１ヶ月おきに１００万円価格を下げても、相場の３３８０万円辺りに突入するのに、半年は時間がかかります。
また相場と言えど、３３００万円〜３０００万円と幅がありますので、３３８０万円で仮に３ヶ月販売活動をして売れなかった場合は、次は３２８０万円にしないと、売れないものは売れないのです。大根は１本５００円なのと同じです。少し高いけど、産地もいいし、農家さんの顔が見えるし、でも少し高い、、となります。
販売価格や、仲介での査定額に疑問を持った場合
関西中古不動産売却センターに、成約価格から導き出した。一体いくらで本当に売れるのか？相場を聞いてみてください。
売れる相場を知っていて、且つ高値からスタートする。これで売れない！というのを防ぎます。
また、売れる価格を知っているからこそ、販売スケジュールが立てれるので、計画的に人生を送れます。
お問い合わせは、０１２０ー１６ー８５５３番までご連絡をいただくか、
あなたからのご連絡お待ちしております。お悩みが解決されて、スッキリとした気分になります。
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