土地の売却時には、土地境界確定測量をした方が良いでしょうか?

土地の売却時には、土地境界確定測量をした方が良いでしょうか?

 

土地の売却時には、絶対に測量をしなければいけないというわけではありませんが、買主の方からの要求で測量をすることが多いようです。

 

土地の売却時に行われる測量のことを「土地境界確定測量」といいます。

土地の間にある境界を、きちんと調べて確認した後に確定させることで、現状の面積を計測し、測量図の作成をすることです。

 

測量は、他にも新築住宅を建てる際に行われる「土地現況測量」があります。土地現況測量では、土地の高低を計測します。

 

測量を必ずする4種類のケース

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以前は登記簿謄本(登記事項証明書)に掲載されている面積の数値を元に売買取引をすることが多かったのですが、実際に測量をしてから売買取引をする「実測売買」が主流になっています。

 

そして必ず測量をするケースには、4種類があります。

 

1.境界の目安となるフェンスや塀がない土地

2.境界杭が見つからない土地

3.高額な地価の地域にある土地(人気エリア)

4.相続税を物納で納める場合

 

測量をしないこともあります

 

山林などの広大な土地の場合、人件費の問題もあって、実際に測量することはあまりなく、登記簿に記載されている面積(公簿面積)を元に売買取引をすることもあります。

 

地価の値段が安いため、境界線をめぐるトラブルが起きにくいというのも、あらためて測量をしない理由のひとつです。

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測量費用

 

測量や境界の確認および確定は、土地家屋調査士が行います。

仲介を依頼した不動産会社からの紹介が一般的ですが、売主もしくは買主のコネクションから見つけてくることもあるようです。

 

測量費用の一般的な平均金額は、35万円から45万円の間となっています。

測量は土地の売買を目的とし、土地の面積は30坪から100坪です。それぞれの境界に対しての立ち会いや、境界杭を設置したり、道路や水路を確定します。

 

官民立ち合いのもとに行われる測量費用の平均金額は、60万円から80万円のあいだとなっています。測量は土地の売買を目的とし、市や国の職員が立ち会います。

それぞれの境界に対しての立ち会いや、境界杭の設置を行い、道路や水路の確定をします。

 

測量費用が高額になりやすい4つのケース

 

1.国有地や市有地に面している土地

官民が立ち会う必要があるため、費用が高額になりやすいようです。

 

2.印鑑証明書の取得を必要とするケース

 

3.複雑な形状の土地

 

4.近隣とのトラブルがある土地

 

それから、土地の面積が広くなればなるほど、測量費用もそれに比例して高額になります。例えば200坪くらいまでは80万円から150万円、1000坪くらいまでは100万円から200万円が平均の測量費用となっています。

 

測量費用は誰の負担になりますか?

 

測量費用は土地の売主が負担することが多いのですが、基本的には話し合いによって決まります。買主の方からリクエストがあって測量をする場合には、買主が測量費用を負担することもあるようです。

 

土地境界確定測量の進め方

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前述したように、土地境界確定測量は、土地家屋調査士によって進められていきます。

 

資料調査

 

最初に過去の土地の資料である、登記簿謄本(登記事項証明書)や地積測量図を調査します。登記所や市町村役場に行くことがほとんどですが、国土地理院発行の地図や航空写真を取得して資料とすることもあります。

 

この時点で過去の境界をめぐるトラブルや、過去の境界確定資料を確認し、提出された見積書によって、大まかな費用が知らされます。

 

近隣への挨拶

 

実際の測量の前に、近隣に挨拶をしに行きます。この時に、どのような目的で測量をするのか?といったことを説明します。

 

測量および境界の調査

 

現地に行き、測量や境界の調査をします。

 

図面の作成

 

測量結果と資料の内容を照らし合わせて、その土地の図面を作成します。

 

立ち会いによる境界の確認

 

隣接した土地の所有者や官民との立ち会いにて境界を確認します。

 

境界杭を埋設します

 

立ち会いの関係者のすべてから承諾を得てから、境界杭を埋設します。

境界杭の種類にはコンクリートや金属製のプレートがあり、その土地に応じた種類が選択されます。

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書類の作成

 

これまで得たデータから、登記申請に使うための書類を作成します。

 

境界確定までの期間は3ヶ月から4ヶ月

 

境界確定までの期間は、測量調査の依頼を受けてから、3ヶ月から4ヶ月が一般的です。

基本的に隣接した土地の全員が承諾しないと境界は確定されないため、ひとりでも納得しない人がいると、確定までの時間がかかる傾向があります。

 

中には境界確定の協議が長引いてしまい、確定までに1年以上かかったというケースもあります。それ以外にも、最終的に境界の確定まで至らなかったという事例もあるようです。

 

まとめ

 

土地の売却時には、事前に土地確定測量をしておいた方が、その後の売買取引がスムーズになります。境界が確定していることで、面積も登記簿の数値ではなく実寸が把握できるため、買主の安心にもつながりますし、相続の際にも役立ちます。

 

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記事執筆者:西 恭平(不動産業歴17年・宅地建物取引士)

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