いきなりですが皆さん、トラブルなくスムーズに相続をしたいと思いますよね？
しかしほとんどの人が経験するであろう遺産分割協議においてトラブルが起きることは少なくはありません。
その際、もし相続人同士で話がまとまらない場合、家庭裁判所に申し立てを行い、弁護士や調停委員を交えて話し合う「遺産分割調停」に発展してしまうこともあります。
中でも相続財産に不動産があり売却する場合、査定方法や売却価格で意見が別れトラブルに発展してしまうことも多いです。
トラブルを回避しながら相続不動産を売却するため、
事前にしっかりとした準備を行い、慎重に相続を進めていくことが大切となります。
なので今回はトラブルを避けながら相続不動産を売却する手順と注意点に関してお伝えしていきます。
１、相続不動産をトラブルなく売却する手順
２、相続不動産をトラブルなく売却するための注意点
１、相続不動産をトラブルなく売却する手順
相続人の間でトラブルが起こらないように相続不動産を売却するためには、相続不動産を調査・検討し十分に話し合う必要があります。その大まかな手順とは、、、、
- ローンがある場合には残債を確認する
- 不動産の査定方法や売却価格について、相続人全員で話し合う
- 複数の不動産会社へ査定を申し込み比較し、訪問査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
このような４つの流れで十分に話し合うことが大事です。
１、ローンがある場合には残債を確認する
ローンが残っているか確認し、もし残っている際はローンの残債と売却価格の相場を比較し、不動産の資産価値を把握することが重要となります。
ローンの残債は、金融機関から送付される残高証明書又は金融機関の窓口に直接出向くことで分かります。
その際は戸籍謄本といった被相続人（亡くなられた方）との関係が分かる書類と本人確認書類などを持参が必要となります。
２、不動産の査定方法や売却価格について、相続人全員で話し合う
相続財産の分割方法や割合などを決める「遺産分割協議」では、相続人同士で話し合いその価格を決定、分配を行います。
相続不動産の査定手段には、大きく分けて「不動産会社の査定」と「不動産鑑定士による不動産鑑定」の二つがあります。
不動産会社の査定
不動産査定は無料で行え、実際に売買される不動産市場での相場が分かり、そのまま売却依頼をすることが可能で売却することが査定段階で確定しているとスムーズに売却できる手段です。ただし、査定を依頼する会社によって大きな価格差がでることも少ないのでどの不動産会社に任せるかも大事になります。
不動産鑑定士の鑑定
不動産鑑定士の鑑定は、法規制や市場の動向から不動産の経済価値を公正な立場で評価することができ、不動産を売却せずにその他の遺産でバランスを取るときやなどに適した手段です。ただし、おおよそ数十万円の鑑定費用がかかってしまうというデメリットがありますがその分、評価が相応の内容となります。
このようにメリット・デメリットがそれぞれ査定方法によって異なりますので、相続人同士で査定方法や売却価格などについて、全員が合意するまで話し合い合うことを勧めます。
３、複数の不動産会社へ査定を申し込み比較し、訪問査定を依頼する
複数の不動産会社に不動産査定を申し込むわけは、不動産会社によって査定方法や顧客層が異なり、査定金額に差が出てくることがあるためです。
その結果を比較し、不動産会社を絞り、査定額に疑問がある場合、不動産会社に査定の根拠を聞いてみましょう。根拠を聞くことで物件の現況のほかに、担当者の対応や知識など不動産会社選びの判断材料となります。
その後、訪問査定を依頼し、物件の細かな条件を確認して貰った後、再び査定額が算定されます。
４、不動産会社と媒介契約を結ぶ
最終、不動産会社の中から1社を選び媒介契約を結びます。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
契約方法はどれがいいと言うものはありません。
もし迷うのであれば、一般媒介契約から専任・専属専任媒介契約へ変更することも可能です。初めは一般媒介、売却が増えなければ1社と専任契約するなどのような工夫もできますので、ご安心下さい！！
２、相続不動産をトラブルなく売却するための注意点
注意点としては一つです。
「瑕疵担保責任を問われないよう不動産の調査を念入りに行うこと」です。
相続した不動産を売却した後にトラブルになりやすいのが、瑕疵担保責任の問題です。
瑕疵担保責任とは、売買契約に基づいて売主から買主に不動産を引き渡した後、引き渡し時にはわからなかった瑕疵（欠陥）があった場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
相続して所有者になったばかりの時点では、すべての瑕疵を把握しきれないことも多いもの。
実際に現地に行って不動産を調査する他、不動産会社の専門家に依頼して、物件調査を念入りに行ってもらうことが、トラブル回避に役立ちますのでその点も注意して、築年数が浅いからといってその点だけは疎かにしないようにしましょう。
まとめ
トラブルを回避しながら相続不動産を売却する手順と注意点についてお伝えしてきました。
相続においてトラブルを防ぐためには遺産分割協議でよく話し合い、内容を遺産分割協議書として書面化する事が重要となります。
しっかり売却時の手段・注意点を把握し、スムーズな売却活動を行っていただけることを願います。
これからもよろしくお願いします。
記事執筆者：西 恭平（不動産業歴18年・宅地建物取引士）「インスタグラム」で西恭平を確認してみよう。
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