後悔する前に！知っておきたい不動産の売却で起こるトラブルと予防策

あまり世間では知られていませんが、実は意外と多い不動産取引に関するトラブル。国土交通省の調査によると、毎日3件～4件のトラブルが全国で発生しているとのこと。

2014年（2014年3月～2015年3月）の不動産取引に関する苦情・紛争の相談件数は全国で1449件。1年で割ると、1日あたり3.9件ということになります。

これから不動産の売却を検討している人は、トラブルを予防するのも大切な準備の一つ。どのようなトラブルが起きているのかをチェックし、予防策を確認しておきましょう。

データ参考：宅地建物取引業法 施行状況調査（国土交通省）

トラブル事例1　瑕疵問題の責任

不動産の売買契約書に必ず記載されている「瑕疵（かし）担保責任」。売却後、物件に欠陥やトラブルが生じた場合、売主が負担や責任を負うことになる決め事です。

たとえば、雨漏りやシロアリの被害、給排水管の故障など物質的な欠陥や、近隣に暴力団事務所があるなど精神に問題を与える欠陥も瑕疵に該当します。

早く売りたいからといって瑕疵を告知せずに売却しても、あとから発覚してしまえば“隠れた瑕疵”として売主へ責任が追及されるでしょう。

そのため売主が個人の場合、売買契約書に「瑕疵担保免責の特約」を明記して売却するのが一般的なケース。瑕疵を事前に告知し、告知した範囲の瑕疵については責任を負わないという約束ごとです。

しかし、なかには「売主も本当に知らなかった瑕疵」が売却後に発覚するケースがあり、売買契約が破棄されるトラブルになるケースも少なくありません。

このような場合に問われるのは「本当に知らなかったのか？」という点。しっかり注意すれば気づけたはず、と判断されれば売主の責任となり、売買契約が破棄されたり損害賠償の対象になったりするおそれもあるのです。

買主にとって大きな“買い物”ですから、瑕疵について敏感になりがち。安易な考えで「これくらいはバレないだろう」なんて隠してしまうと、あとから思わぬトラブルに発展することも。

物件の価値を下げたくない、そういった考えはトラブルのもと。不動産会社に仲介を依頼するときは物件に関する瑕疵について正しく告知・説明し、売却後のトラブルを未然に防いでおきましょう。

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トラブル事例2　支払い・決済の問題

やはり不動産売買で多いトラブルが金銭の支払いに関すること。手付金や仲介手数料、売買代金の決済など金銭の受け渡しによるトラブルも多いようです。

悪質なケースになると高額な仲介手数料を請求されたり、事務手数料や初期費用など仲介手数料のほかに費用を要求されたりする被害も報告されています。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業で定められていますし、もし法外な手数料を請求された場合には専門家に相談しなければなりません。

そうした事後のトラブルに巻き込まれないためにも、しっかり費用について担当者へ確認しておくことが大切。口頭ではなく、書面に残して大切に保管しておきましょう。

また、売買契約が成立する前に仲介手数料を請求してくる悪質なケースもあるようですが、仲介手数料の支払いは売買契約が成立したときに5割、決済が完了したときに残り5割を支払うのが一般的。

不動産会社によっては買主から売主へ売却代金が決済されたとき、仲介手数料の全額を請求する場合もありますが、いずれにしても売買契約が成立する前に支払うことはありません。

仲介手数料を支払うタイミングも、事前に確認しておきたいポイントですね。そして、手付金に関するトラブルも増えています。

手付金は、売買契約書が成立したときに買主が売主へ支払う“一部金”のようなもの。買主の事情で契約が破棄されても手付金は返金しないのが通常。

しかし、手付金と「申込金」を同一に認識してしまう売主がいます。申込金とは売買契約を結ぶ前に買主が、その物件を確保しておきたいときに支払う手数料。

申込金は売買契約が成立しなかった場合、返金するのがルールです。手付金と思い込んで返金しなければトラブルに発展するのは間違いありません。「知らなかった」では済まされないので、しっかり覚えておきましょう。

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トラブル3　土地の境界線

一戸建て住宅や土地の売買で起こりやすいトラブルが「境界線」の問題。どこから・どこまでが私有地か、それを示すのが境界線です。

私有地でない範囲も入れて売却し、あとになって「境界線が正しくなかった」と買主からクレームがくるケースも例外ではありません。

隣地との境界線を明確にし、正しい範囲を把握する必要があります。土地は境界標（コンクリートや金属の杭）で区切っているため、売却する前には私有地をはっきりさせておくこと。

自分で確認できない場合は土地家屋調査士など専門家に相談してみるのも効果的です。境界線を曖昧にしておくと売却後トラブルになるおそれがあるので要注意ですね。

今回ご紹介した事例のほかにも“トラブルの種”は隠れています。気になることや不安な点は先延ばしにせず解決しておくことが賢明です。

トラブルを防ぐには自分の意識を高めなければなりません。自分でリサーチする以外にも仲介を依頼する不動産会社にも相談しながら、トラブルの種を残さない売買取引を実現しましょう。

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