買主から受領する「手付金」に関する注意点とトラブルの対処法

不動産を売買する場合、売買契約締結時には、買主から売主へ手付金が支払われます。

この手付金に関わるトラブルや気をつけたい注意点について考えてみましょう。

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◎手付金とは？

手付金は不動産に支払う代金の一部として扱われ、必ず契約と同時に受け渡されるものです。

その金額は決まったものではなく、不動産の価格の10％や5％などが主流で、キリの良い100万円なども多いです。

手付金は、契約成立の証のようなもので、契約を結んで手付金を支払ったら、簡単に契約解除ができないようになります。

そのため、あまり安すぎるとその効果が薄れてしまうので、100万円程度の金額が妥当と言えます。

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◎契約解除する場合

契約が締結し、手付金が授受された後でも、契約解除されることはあります。

その場合、契約解除の理由によって、手付金の行方が左右されます。

・ローン特約

不動産の売買など大きな金額の売買には、ローンを利用して代金を支払っていく方がほとんどでしょう。

住宅ローンには審査があり、実際にローンで代金が支払われるのは、契約締結後になります。

しかし、契約後にローンの審査が通らず、不動産の代金を支払っていくことができなくなることがあります。

通常、契約書には「ローン特約」という条項が盛り込まれており、審査が通らず不動産の購入ができなくなった場合、契約は解除され手付金は買主にそのまま返還されるという制度です。

※ローンの審査には数週間かかることもあるので、売主は買主から手付金を受領してからも、ローンの審査が通るまでは手付金を返還できるように残しておきましょう。

手付金を使ってしまった後に、万が一ローンが通らなかった場合、返金しなくてはならないのでトラブルの原因となってしまいます。

・解約手付

解約手付とは、手付金を返還、もしくは逆に支払うことで、買主、もしくは売主の理由により契約を解除することを言います。

解約手付は、基本的に履行に着手するまでの期間内で、契約を解除することが可能です。

「履行に着手」するとは、土地を転売するための整備を始めたり、既存の建物を壊したり、買主のローン契約が完了し、代金を支払える状態にあることなどを言います。

しかし、履行に着手しているかどうかは、明確な線引きが微妙なこともあるので、契約日から何日後までなど契約解除できる期間を定めている場合もあります。

＊買主の理由による契約解除

契約を締結して手付金を支払った後に、買主による理由（別の物件を購入したくなった、など）で契約解除する場合、買主は支払った手付金を放棄して契約解除することになります。

つまり、不動産の売買は中止になるけれど、手付金は売主の元へ残るということになります。

＊売主の理由による契約解除

売主の理由により契約解除をする場合、売主は受領した手付金の倍額を買主に返還することによって、契約解除することができます。

不動産の売買は中止になり、売主は買主へ手付金と同額の金額を支払うような形になります。

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◎手付金に関するトラブルを避けるために

手付金の存在によって、簡単に契約解除ができない効果もあり、また双方の理由によって契約解除する場合、同等のペナルティが与えられることによって違約金などの発生がないようになります。

しかし、この手付金によってトラブルが発生することがあるのも事実です。

たとえば、買主が他の不動産を購入したくなり契約解除する場合、もちろん買主の責任なので、手付金を放棄することになります。

しかし、自分から解除する場合でも、手付金を返して欲しいために「契約時と実際の不動産では話が違う」と言い出す人もいるかもしれません。

もちろん契約している以上、その言い分は通りませんが、そういったトラブルをできるだけ避けるために、契約時には売主・買主双方がしっかり納得できる説明や話し合いをする必要があります。

また、契約を解除できる期間である「履行に着手するまで」の線引きも、具体的にどのような状態を言うか決めておくか、期日を決めておくなど明確にしておいたほうが良いでしょう。

売主は、基本的にお金を受け取る側ではありますが、自分の都合で契約解除する場合は、逆に手付金を倍にして返さなくてはなりません。

契約が締結して手付金を授受してからでも安心することなく、手付金は使わないようにし、万が一の契約解除のために同額のお金を用意できる手段を考えておいた方が安心かもしれません。

☆契約解除にならないように

手付金のトラブルを回避するには、契約解除にならないことが一番です。

そのためには、契約締結までに、双方の疑問点や不安がなくなるまでしっかり話し合うことが必要になります。

売主にとっては不動産を買い取ってもらえることが目的ではありますが、買主が不動産の良い所ばかり見て、安易に契約しないように、後々のトラブルになりそうな種もしっかり説明して納得してもらうように努めるようしましょう。

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