皆さん、こういう状況ありませんか？

古家が残ったままの土地売却を考えた時、解体して更地にした方がよいのか、そのままにした方がよいのかと悩む状況が、、、

そこで、今回は古家付きの土地売却を考えている方に向けて、古家付き土地とはという観点から２つのメリット・デメリット、売却する場合の注意点についての３つについてご紹介していきます。

１、古家付き土地とは

２、メリット・デメリット

３、古家付きのまま売却する場合の注意点

１、古家付き土地とは

「古家付き土地（ふるやつきとち）」とは文字通り古い建物が建ったままの土地の俗称であり、広告上では「廃屋付き土地」「上物付き土地」「土地※現況古家あり」などとも表記されている土地のことです。

「中古住宅」として売るか「古家付き土地」として売るかの境界は明確にはありませんが、木造建築物の法定耐用年数を超える築20年以上の木造住宅の建物価値はゼロとみなされ、古家として扱われることが多いです。

ただし、どちらで売り出すかは売主の意向次第であり、建物の状態や土地の立地条件、市場の動向などを総合的によく吟味して決定する必要があります。

木造築20年の法定耐用年数を超えて、査定では建物価値がゼロといわれても、メンテナンス次第では住宅としてまだまだ利用価値が維持できるケースもございます。

２、メリット・デメリット

古家といっても千差万別であり、「古家付き土地」と「更地」での売却にはそれぞれ一長一短あります。

「古家付き土地」

○メリット

・解体費用がかからない（解体して更地にしてから売却するのと比べると、解体費用がかからないため、費用面での負担を減らすことができる）

・固定資産税が安くなる（建物が乗っている場合、固定資産税は「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、腰を落ち着けて売却活動ができる）

・契約不適合責任は免責になる（古家については契約不適合責任が免除されることが多く、契約に際しては「建物について一切の責任を負わないもの」とする契約不適合責任免責の条文を明記することで、古家の管理義務への不安は一掃できる）

●デメリット

・価格が相場より安くなりがち（古家付き土地として売却すると、解体の費用や手間を買主に託すことになるため、その分を見込んだ価格設定が求められ、場合によっては更地価格よりも安くなってしまうこともある）

・買い手が付きにくい場合がある（建物が建っていると、買主にとってはすぐ住めるなどの利点がある反面、土地の用途が限られてしまう可能性があり、建物が古すぎると悪印象につながり、なかなか買い手が現れなくなる場合もある）

更地

○メリット

・流通性が高い（更地は、買主が新築を検討している場合、全体の大きさをイメージしやすく、すぐに着工できるなどの理由から、古家付き土地のまま売却するよりも売却が容易）

・土地の状態が確認しやすい（古家を解体した土地は、地中埋没物の確認、土壌調査、地盤調査などが容易な状態となります。住宅を建てるには、地盤調査をして、地盤が緩い場合には地盤改良する必要がありますが、古家付き土地は建物が建ってから数年は経っていることもあり、地盤が固くなっている可能性があるから）

●デメリット

・解体費用がかかる（一般的に、建物の解体費用は構造により価格が異なり、その相場は木造住宅で3万円/坪、鉄骨住宅で4～5万円/坪、RC住宅で5～6万円/坪程度。30坪の住宅であれば、木造住宅で90万円程度見ておく必要がある）

・古屋付きと比べて固定資産税が高い（更地にすると、古家が建っている場合と比べて、固定資産税が2～3倍高くなってしまい、売れない期間が長くなれば、高くなった固定資産税を払い続けなければならない）

３、古家付きのまま売却する場合の売却時の注意点

○古家付き土地のままで売却する方がいい物件

・建物に価値がある場合（古民家として用途価値があり、伝統的な建物や古くても“味のある”家などは古家付き土地として売却する方が高値になることがあります。「古い家にリノベーションを施して自分たちらしく暮らしたい」と考えるニーズは増えている）

・再建築が難しい場合（建築基準法の改正で建て替えが不可能な土地の場合、古家を立て壊さずに売ってしまうほうがいい）

・土地査定価格より解体費用のほうが高い場

○古家付き土地を高く・早く売却するコツ

・「古家付き土地ただし更地渡し可」で売り出す（建物を新築する土地を探している人と住むための中古物件を探している人、両方の客付けが可能となり、買い手の幅がぐっと広がる）

・リフォームするといくらかかるかを把握しておく（リフォームやリノベーションを目的とした買主に印象付けるために、工事にかかる費用や期間などを調べておく）

まとめ

古家付き土地は、そのまま売却する方法と建物を解体してから売却する方法がありますが、どちらにもメリット・デメリットがあります。

立地のよいところにある土地や、住宅設備などが比較的新しいのであれば、古家付き土地のままで売却する、という選択肢は大いにあります。とは言え、立地や建物の判断は素人目にはなかなか難しいですし、可能であれば、一括査定を活用し、そのエリアの特徴などを踏まえて適切なアドバイスを施してくれる不動産会社の担当者を見つけることが大切です。

記事執筆者：西　恭平（不動産業歴18年・宅地建物取引士）「インスタグラム」で西恭平を確認してみよう。