土地売却の節税対策！「特別控除」の意味を理解し賢く納税する方法とは
不動産を購入するときに税金がかかりますが、反対に不動産を売却するときにも税金がかかります。必ずかかるのが売買契約書に貼付する印紙税で、抵当権設定された場合についての抵当権抹消登記の免許税です。
そして、売却によって得た利益によってかかるのが不動産譲渡所得税です。
これは不動産の購入金額よりも売却金額のほうが大きかった場合についてとなります。この不動産譲渡所得税を安くするための特例というものが用意されています。それが今回のお題となっている特別控除なのです。
不動産を売却したときに一定の要件を満たすことで、不動産物件の所有期間に関係なく不動産譲渡所得税から最高で3千万円の特別控除の特例を受けることができるのです。ここでは特別控除を受けるための特例について説明します。
この特例を良く理解して不動産売却時の特別控除を間違いなく受けるようにしたいものです。
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特別控除とは
不動産物件を売却したときに、所有期間の長短に関わらず譲渡所得から最高で3,000万円まで控除ができるというものです。正確には、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
特別控除を受けるための適用条件とは
まずは第一条件として自分が住んでいる土地建物を売却することです。さらに、住んでいた家屋や土地であれば住まなくなった日～3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが条件となります。
以下に引き続き適用条件を示します。
・売却した前年及び前々年にこの特別控除の適用を受けていないこと。
・不動産の買替えや交換の特例の適用を受けていないこと。
・売却した不動産について、収容等の場合の特別控除の適用を受けていないこと。
・災害などによって滅失した、不動産の場合はそこに住まなくなった日から３年目の年の12月31日までに売却すること。
・売主と買主が親子や夫婦などの関係ではないこと。生計を一にする家族ではないこと。
以上が条件となります。譲渡先が身内である場合は土地を転がして節税に努めるという見方もできます。そのようなことを防止する意味でも身内では特別控除の適用外としているのです。
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特別控除を受けることができない適用除外条件とは
不動産を売却した場合の特例にも適用除外があります。それを以下に示します。
・この特別控除を受けるためだけを目的として入居したと認められる不動産。
・居住用の家屋を新築するときだけ仮住まいとして使用した不動産。あるいは一時的な目的で入居したと認められる不動産。
・別荘などの用途で、主として趣味や娯楽あるいは保養のために所有している不動産。
適用除外条件というのは、ここで書かれているように娯楽であるとか、本来の生活基盤として使用していない不動産ということになります。あくまでも生活の基盤として住んでいることが適用条件としているのです。
ですから、投機目的である不動産に対して特別控除は適用されないと理解しておきましょう。
特別控除を受けるための手続きはどうなっている？
特別控除を受けるためには確定申告をする必要があります。さらに、確定申告書に譲渡所得の内訳書も併せて提出しなくてはいけません。
不動産の売買契約日の前日で、その不動産の売主の住民票に記載されていた住所とその不動産の所在地が異なる場合などでは、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他これらに類する書類でその不動産の売主がその不動産を居住の用に供していたことを明らかにするものを、併せて提出しなければなりません。
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まとめ
不動産を売却するときには、特別控除の適用を受けるようにあらかじめ特別控除についてよく理解しておくほうがいいのは間違いありません。
また、それに併せて譲渡所得もよく理解しておきましょう。譲渡所得には短期と長期があります。長期のほうが所得税率は低くなります。5年を境に短期と長期が分れるのですが、長期は5年以上となりますから、不動産の売却を考えるのでしたら、5年は待ったほうがいいとういことになります。短期と長期の所得税率は約2倍くらいの違いがあります。そして今回のお題の特別控除は短期長期と関係がありません。
ですから、できるだけ不動産の売却は引き渡しを受けてから5年は待ったほうが得策なのです。もっとも5年以内といった短期間では住宅ローンのほうが残っていて売却益が出てこないと特別控除あるいは節税に意味がそれほどありません。マイナスになる場合でしたら所得税のかけようがないのです。
不動産の売却に関しては様々な節税対策があります。それでも売却益を出してからの特別控除であり、そこから所得税の計算になります。計算結果が大きくなるのか小さくなるのかは売却益にかかっていると言ってもいいでしょう。
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