マイホーム売却の税金対策！「特別控除」の適用で節税できる金額はいくら？

マイホームを売却するときに、そのマイホームを売却して得た譲渡収入から、マイホームを取得した取得費を差し引いたものが所得費となります。ここから特別控除などを差し引いて課税所得費を算出します。

これに税率をかけることで譲渡所得税がわかるのです。ここでは特別控除を適用して譲渡所得税の計算例を示します。

計算はそれほど複雑ではないのですが、あらゆるパターンがありますから、それによって特別控除が適用できる場合もあれば、特別控除が適用できない場合もあります。

また、税計算の落とし穴としてここでは特別控除の計算ができる、あるいはできないというものがありますし、さらには本来できないとされている特別控除が実は計算できるというケースもありますから、わからないときは専門家に聞いたほうがいいでしょう。

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マイホーム売却の税金対策には特別控除が欠かせません

譲渡所得に対して特別控除の活用例

・夫と妻の共有財産の場合

相続で取得した不動産を平成28年3月に7,000万円で売却しました。取得費は数十年経過しているので不明であり、売却する際の譲渡費用は300万円でした。なお、夫婦共有での持分は土地・建物ともに2分の1ずつとなっています。

「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」の適用条件を満たしている場合において、この場合の税金はいくらになるでしょうか？

まずは譲渡益（売却益）を求めます。

譲渡収入7,000万円－概算所得費（7,000万円×5％）－　譲渡費用300万円　＝　6,350万円

譲渡益を持分で案分します。

6,350万円×１/２　＝3,175万円（夫）　　6,350万円×１/２　＝3,175万円（妻）

特別控除後の譲渡益を求めます。

3,175万円－3千万円＝175万円（夫）　3,175万円－3千万円＝175万円（妻）

「10年超所有軽減税率の特例」適用後の税額を求めます。

175万円 × 14.21％　＝　248,675円（夫）所得税・住民税

175万円 × 14.21％　＝　248,675円（妻）所得税・住民税

夫婦合計では、497,350円となります。

この場合に3,000万円特別控除が無い場合でしたら、夫妻とも4,511,675円の税額となります。

夫婦合計では9,023,350という税額となりますから、特別控除様々ということになりますね。

特別控除有り無し

建物夫、土地妻所有の場合

不動産（妻が相続で取得した土地に夫が建物を建築しました）を平成28年3月に5,000万円（建物400万円、土地4,600万円）で売却しました。

このときの取得費・譲渡費用は1,600万円（建物400万円、土地1,200万円）でした。建物は夫所有で土地は妻所有です。

「3,000万円特別控除」と「10年超所有軽減税率の特例」の適用条件を満たしている場合の税金はいくらになりますか？居住用家屋の所有者と敷地の所有者が異なる場合の例です。家屋の所有者については「3,000万円特別控除」の適用があるのですが、敷地の所有者にはこの特例の適用がないのが原則となっています。

しかし、家屋と敷地の所有者が異なる場合でも、家屋所有者の譲渡所得の金額から特別控除額3,000万円が全額控除しきれないときには、次に掲げる要件の全てに該当する場合に限って、その控除しきれない金額を敷地所有者の譲渡所得の金額から控除することができるとされているのです。

要件1

その家屋とともにその敷地の用に供されている土地等の譲渡があったこと。

要件2

その家屋の所有者とその敷地の所有者とが親族関係を有していて、かつ生計を一にしていること。

要件3

その敷地の所有者は、その家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に供していること。

夫…       400万円 － 400万円 ＝ 0円

妻…       4,600万円 － 1,200万円＝3,400万円

3,400万円 － 3,000万円＝ 400万円

夫で控除しきれない特別控除の残額を妻の譲渡所得の金額から控除します。

400万円 × 14.21％ ＝ 56万円（所得税・住民税）

この場合妻のケースでは特別控除の適用はできないのですが、夫のほうがすでに課税所得がゼロになっていますから、妻のほうで特別控除を受けることができる例です。この場合も特別控除が適用されない場合の最終的な税額は4,831,400円ということになります。

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まとめ

計算例を見ても特別控除の適用があるかないかでは税額も桁違いとなります。いずれにしても特別控除の適用ありきで不動産の売却をしたほうがいいでしょう。

また、2番目の例として控除しきれない場合は、本来特別控除対象ではない妻に対しても特別控除の適用ができる点もわかりにくいのですが見逃せない点といってもいいでしょう。また、今回の計算例では復興所得税も加算しています。

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