空き家売却時にある条件が揃うだけ3000万円の得に！？あなたは知っていますか相続の特別控除

2015年、特定の空き家に対しては「固定資産税の住宅用地の特例」を適用しないことが定められたことをご存知でしょうか。

今までどんな空き家でも更地の6分の1だった固定資産税が、特定空き家の場合に限り、更地と同じ固定資産税を払わなければいけなくなりました。

「特定空き家」とは、倒壊の危険がある空き家や衛生状態の良くない空き家、手入れがされず景観を損なっている空き家のことを言います。

つまり、親や親族がなくなり空き家となってしまった住宅を相続すると、今は固定資産税が安くとも将来的には多額の税金を支払う可能性が出てくるのです。このようなことになる前に、相続した空き家は早い段階で売却してしまうほうがいいでしょう。

なぜなら相続した空き家は、一定の要件を満たすことで3000万円までは譲渡所得税がゼロになるからです。しかしこの譲渡所得税の控除には期限や条件が定められています。

損をせずに相続した空き家を売却するために、今回は空き家に関する特別控除についてまとめました。

相続時の空き家売却に発生する特別控除について

相続時に空き家になってしまった実家を放置していては、特定空き家に指定されなくとも毎年固定資産税が発生します。ですからどちらにせよ、誰も住まないのであれば売却することが望ましいでしょう。

しかし、売却することで発生した利益に対しては「譲渡所得税」が課せられます。そのため相続した実家を放置する人が多く、空き家が日本中に増えていきました。

このようにして増え続ける空き家対策として政府が打ち出したのが、「被相続人の居住用財産を売却したときの特別控除」です。

この特別控除は、親族が死亡した際に空き家となってしまった住宅を相続したとき、その住宅の売却益に対し「3000万円まで」譲渡所得税を控除するというものです。

しかしこの制度は、適用期間が定められ、少し内容が難しい部分もありますので、制度の概要と「特別控除を利用して譲渡所得税がかからないようにする売却方法」についてわかりやすく解説していきます。

相続した空き家をそのまま売却すると長期譲渡所得税がかかる

不動産を売却すると、その売却益には譲渡所得税がかかりますが、相続した空き家の場合には長期譲渡所得税が発生すると考えられます。

「長期譲渡所得税」とは、不動産を売却した年の1月1日時点で「所有期間が5年を超えている」場合に発生する税金のことです。

このとき、売却した不動産を購入した際の売買契約書があれば、譲渡所得税は以下の計算式で求められます。

・「譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)」×長期譲渡所得税率20.315％

取得費の部分には売買契約書に記載されている金額が入り、譲渡費用には売却時に要した仲介手数料や測量費用、売買契約に必要な印紙代が含まれます。売買契約書がしっかりと保管されていれば、課税譲渡所得自体がゼロになる可能性もあるということです。

しかし購入時の契約書がないとき、その取得費は「売却時の価格の5％」として計算しなければいけません。そのため、購入時の契約書がない場合には高額の税金を支払わなければいけない可能性が出てきます。このときの計算式は以下の通りです。

・「譲渡価額－(譲渡価格×5％＋譲渡費用)」×長期譲渡所得税率20.315％

課税譲渡所得の計算方法まとめ
	取得費
売買契約書があるとき	売買契約書の金額
売買契約書がないとき	売却時の5％

「特別控除を受けたとき・受けなかったときの税金計算例」

このように、「購入時の売買契約書が見つからずに売却」してしまうと長期譲渡所得税が課せられてしまいますが、「相続した空き家の特別控除3000万円」を受けることができれば多額の税金をゼロにすることも可能です。

特別控除を受けたとき、受けなかったときにはどの程度の差が出るのか、簡易的ですが実際に計算してみましょう。

相続した空き家を売却し2000万円の売却益が発生
特別控除を受けなかったとき	特別控除を受けた時
取得費は2000万円の5％で100万円	取得費は2000万円の5％で100万円
↓	↓
1900万円が譲渡所得	1900万円が譲渡所得
↓	↓
税率20.315％をかける	特別控除は3000万円まで対象
↓	↓
税金として約385万円の支払い義務！	税金は0円に！

このように、空き家を2000万円で売却したとすると、特別控除によって385万円もの現金が必要だったものが「ゼロ」になります。

となると、この相続した空き家に対する特別控除を使わない手はありません！

相続空き家を売却し特別控除を受けるための方法

しかしこの特別控除を受けるためには多くの要件を満たす必要があります。売買契約書が見つからない古屋を相続したら、必ず受けておきたいこの特別控除、その内容を詳しくみていきましょう。

「特別控除を受けられる期間について」

冒頭でも少し触れましたが、この特別控除には期限が設定されています。

特別控除の適用期間は平成28年4月1日から平成31年12月31日まで、さらに相続日から3年が経過する年の12月31日までに譲渡することが条件となっています。

現在すでに平成29年ですから、その3年前の平成26年以降に相続した空き家の譲渡が対象となるわけです。28年に相続したのであれば、平成31年の12月31日までに譲渡しなければいけません。

とても適用期間が短い特別控除ですので、最近空き家を相続したという方は売却を急いだほうがいいでしょう。

「特別控除が適用できる住宅の条件について」

特別控除が適用できる住宅の条件について、国税庁のサイトよりその概要を引用しましたのでご覧下さい。

被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。）をいいます。

イ昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

ロ区分所有建物登記がされている建物でないこと。

ハ相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

この内容を要約すると、「昭和56年5月31日以前に建てられた住宅」に一人で住んでいた人が亡くなり、それを相続し、さらに相続後に誰も使用していない住宅である必要があるということです。

「特別控除が適用される売却方法」

さらにこの特別控除を受けるためには、定められた以下の売却方法でなければいけません。

こちらも国税庁のサイトより引用しましたのでご覧ください。

イ相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

ロ譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。

ハ相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

こちらもわかりやすく説明すると「住宅の耐震リフォームを施して売却」するか「住宅を取り壊してから売却」したものでなければ特別控除を受けることができない、ということになります。さらに売却代金は一億円以下でなければいけません。

相続空き家の特別控除の要件まとめ

・昭和56年5月31日以前に建築された住宅

・相続された建物を誰も使用していないこと

・相続前には被相続人一人で住んでいたこと

・相続してから3年以内に売却すること

・売却期間は平成28年4月1日から平成31年12月31日まで

・住宅を売却するときは耐震リフォームをすること

・または解体し更地にしてから売却すること

・売却額は1億円以下

「併用可能な他の特別控除」

相続した空き家の売却による特別控除は、住宅ローン控除と自宅の売却の特例3000万円控除とも併用できます。

但し自宅の売却と相続空き家の売却を合わせて6000万円の控除ではなく、「両方合わせて3000万円までの控除」となっていますので注意してください。

「併用できない特別控除」

空き家の売却による特別控除と併用できないのは、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」と「収用等の場合の特別控除」です。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例は、「相続した財産を譲渡した後税金を支払った」人が対象となるため、特別控除が適用された人は利用できません。

相続空き家の特別控除適用はハードルが高い！

この相続した空き家を売却した場合の特別控除、適用されるためには実に様々なハードルを乗り越えなければいけません。

まず昭和56年5月31日以前の建物は、旧耐震基準で建築されています。これを新耐震基準にまで性能を上げるリフォームとなると、その相場は100～150万円です。

そもそも、耐震リフォームをするための「耐震診断」にもお金がかかり、図面がある場合には20～50万円ほど、図面がない場合にはさらに費用が追加されます。

そして耐震リフォームをしても、「古屋付き土地」として売却され、家屋の価値は殆ど加味されないでしょう。

では「解体して売却」ならどうなのか、という話になりますが、解体するにも古い家屋はアスベスト飛散の可能性もあり、解体費用もかさみます。こちらも最低でも100万円前後は必要になります。

このように耐震リフォームにせよ解体にせよ、売却して特別控除を受けようとするとどうしてもその前に「まとまった現金が必要」になってしまうのです。

相続空き家の特別控除を適用できる不動産買取がある！

しかしそんな問題を解消してくれる「不動産買取」があります。

昭和56年以前の建物を売却すると、「古屋付き土地」となってしまうため、取り壊してから売却する方がよいでしょう。先ほども説明しましたが、取り壊しには解体費用としてまとまった現金が必要になります。

「不動産買取のオーディン都市開発株式会社」なら、売買契約時に「手付として解体費用を支払い」いたします。すると実際の売却は「解体の後」となり、結果、相続空き家の特別控除を適用できるのです！

これなら売却するためのまとまった現金も必要なく、しかも解体後に自分で売却先を探す手間もありません。

この「相続空き家の特別控除」を受けるためには細かな要件がいくつもありますが、わからないことはまず「不動産買取のオーディン都市開発株式会社」に直接質問してみてください。経験豊富な不動産のプロが、あなたのお悩みにしっかりとお答えいたします。

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