知らなきゃ損！相続した土地や家を売却するタイミングと節税方法

親や祖先が残してくれた、大事な家や土地。

相続するのはありがたいし、有効に活用していきたいところですが、すでに家族で住む家を購入していたり、都心で働いていて、生まれ育った田舎の家にはなかなか戻れないという方も多いのではないでしょうか。

「遠いし面倒だし、使い道もないからそのままにしておこう」なんて放っておくのはもったいない！

そんなあなたに賢い不動産売却の方法をお教えします！

不動産は持っているだけだと損？

「田舎に大きな家を持っている」

「裏の山は全部うちの土地なんだぜ」

なんて聞くと、セレブでお金持ちのイメージですが、土地や家はただ持っているだけでは、損をしてしまうのです。

家は人が住まなくなると廃れていくとよく言いますよね。それだけでなく、築年数が増えて古くなる度に、家の価値は下がっていきます。

土地は劣化することはなくても、持っているだけで固定資産税がかかってしまいます。

固定資産税の計算

賃貸ではなく、土地や家屋を所有している人には「固定資産税」の納税義務があります。

固定資産税の計算方法は意外と簡単です。

固定資産税＝固定資産税評価額（家や土地の価格の7割程度）×1.4％

仮に、 固定資産税評価額が3000万だとすると、3000万×1.4％＝42万円。

毎年この金額を納税しなくてはなりません。

こうして考えてみると、不動産を持っている人がお金持ちというわけではなく、毎年高額な固定資産税を払えることがお金持ちである証なのではないでしょうか。

ちなみに、諸条件がありますが、新築の家屋の場合、中古物件に比べ、一定期間固定資産税が1/2に軽減されます。

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不動産を売却するタイミング

不動産の規模にもよりますが、固定資産税は決して小さな額ではなく、毎年かかるものなので、節税のためにも使用用途のない不動産は早めに売却したいですよね。

しかし、タイミングによっては、不動産を売却した際にも高い税率の税金がかかってきてしまうのです。

不動産譲渡税

不動産譲渡税とは、不動産を売却したときに得た利益(所得)にかかる税金のことです。

この利益(所得)は譲渡益（譲渡所得)と呼びます。まずはその利益がいくらになるか計算してみましょう。

譲渡益（譲渡所得)＝売却代金(いくらで売れたか)-不動産の取得代金・譲渡にかかった費用(土地の購入代金や仲介手数料・不動産を取得するためにかかった費用)

わかりにくいですが、実際に売れた不動産の金額から、その不動産の取得にかかった費用を引いた額、ということですね。つまり、売れた金額よりかかった金額のほうが高く、損をするような場合は、この税金はかからないことになります。

そしてこの譲渡益（譲渡所得)にかかる税金は、該当の不動産の所有期間によって変わります。

所有期間が5年以下の短期の場合は、税率39％、5年以上の場合は20％です。10年以上で譲渡益が6000万円以下でなおかつ住居用の場合、14％まで下がります。

家屋は早いほうが高値はつくけれど、長く住んだほうが税率は低い、どちらがお得か時々査定をしながら見極めていきましょう。

さらに、不動産譲渡税にはいくつかの特別控除があり、一般的に可能性が高いものはマイホーム(住居用家屋）を売却すると3000万円の特別控除が受けられます。

ほかにも色々な特例があり、相続した不動産が土地のみの場合、相続税1億払う場合、相続した土地の一部を売却して譲渡益が1億円だったら、相続税1億が経費になり、不動産譲渡税はかからないというものです。

この特例は、相続申請期限から3年という期間限定のものなので注意しましょう。

このような特例を知らないままでいたら高い税率がそのままかかっていたかもしれません。

色々な条件がありわかりにくいことではありますが、自分で調べたりプロのアドバイスを受けて損をしないようにがんばりましょう！

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不動産を売却するには？

それでは、実際に相続した不動産を売却するために必要なことを簡単にご説明します。

①相続登記をする

相続した不動産は、そのままでは名義が元の持ち主のままです。

売却を考えるなら、相続登記をして、名義人を元の持ち主から名義変更する必要が有ります。

理由は、死者名義のままでは買い手がつきにくいおそれがあったり、相続人が複数の場合に、トラブルを避けるためです。

相続登記にかかる費用は、主に登録免許税＝「固定資産評価額×0.4％」です。

相続登記は自分で行うこともできますが、用意する書類も多く複雑なので司法書士などに依頼する場合、別途手数料がかかります。

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②相場を知り、物件の査定をしてもらう

普通、不動産を売却するには、不動産売却業者などに依頼しますが、業者によってその価格には差が出てきます。

ネット上には、一括で複数の業者の査定価格を知ることができるサイトもあるので、よほど信頼の置ける業者が決まっている以外は、まずその地域の相場や業者による価格の違いを知り、損をしないようにしましょう。

業者によっては、相続登記から売却手続きまで一貫してサポートしてくれるところもあるので、無料の査定や相談などを利用してみてください。

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