知らなきゃ損！5分でわかる「特別控除」のポイントと重要性

不動産を売却するとそれによって生じた収益に税金が課せられることになります。売却金額から取得費や譲渡費用などを引いた金額に課せられるのですが、不動産の売却金額は大きいので、それでもそれなりの金額の税金を支払う必要が出てきます。

そこで「特別控除」という仕組みについて知っておくことはとても大切になります。特別控除が適用されるのに利用しなかった場合、何百万円も損をしてしまうという可能性もあるからです。せっかく所持していた不動産を売却したのですから、手元に残る金額は多ければ多いほど嬉しいものです。そこで特別控除とはどのようなものなのかということについて見ていきたいと思います。

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特別控除を利用することの重要性について

まず不動産の売却で課税対象になる金額は「譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額」です。

取得費

売却した不動産を購入したときに必要になった金額から減価償却分を差し引いた金額のことです。この金額が譲渡収入金額の5％未満になった場合は、売却金額の5％を取得費とすることができます。

譲渡費用

不動産を売却するにあたって必要になった費用のことです。仲介手数料、立退料、測量費などの費用を指します。

実際の不動産売却金額からこれらを差し引いて、そこから更に特別控除額を差し引くことができます。

物件を売却しようとする際に適用される特別控除には以下の種類があります。

・マイホームを売ったときの特例

・収用等により土地建物を売ったときの特例

この2つが建物の売却に対する特別控除になりますが、おそらく最も当てはまる場合が多いのが「マイホームを売ったときの特例」ではないかと思います。この特例の適用条件に当てはまったとしたら、不動産の売却で得た収入額から最高3,000万円を差し引くことができるようになります。

もし不動産の売却金額が3,000万円であったとして、取得費と譲渡費用を差し引いて更に「マイホームを売ったときの特例」が適用されれば、課税対象の金額はゼロになるので、実質的には税金がかからないことになります。これだけ節税することができる特別控除なのですから、使わない手はありません。

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特別控除が適用される条件とは？

それでは特別控除が適用される条件というのはどの様になっているのでしょうか？節税できると思っていたのに適用条件を満たしていなかったとなると、不動産売却計画が狂ってしまうので、この条件についても確認しておきましょう。

マイホームを売ったときの特例

この特別控除については、実はマイホームを売却しようとしている方の多くが条件を満たすこととなります。

・実際に居住している不動産を売却すること

・現在居住していない場合、居住しなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること

・売却した年以前に、2年間この特例を使用していないこと

・他の特別控除が適用されていないこと

・売り手と買い手が親族などではないこと

これらの条件が満たされている場合、最高3,000万円の控除が適用されます。

つまり実際に住んでいる住居を他人に売却したのであれば、ほとんどの場合この特例を受けることができるのです。またその他の条件として災害についての条件もあるので、該当する方は確認してみてください。

収用等により土地建物を売ったときの特例

こちらは公共事業のために不動産を売却することになった場合に、条件を満たすことで適用されます。条件は以下となります。

・売却した不動産が固定資産であること

・収用等で代わりの資産を購入した場合の特例を受けていないこと

・買い取りの申出があった日から売却した日までが6か月以内であること

・買い取りの申出を最初に受けた人が売却していること

公共事業のために不動産を売却する場合、これらの条件を満たすことで最高5,000万円までの控除を受けることができます。

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土地の売却に対して適用される特別控除について

建物の売却に対して適用される特別控除についてご説明してきましたが、土地の売却に対しても条件を満たせば以下の特別控除が適用されます。

・特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除

（最高2,000万円）

・特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除

（最高1,500万円）

・平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の

特別控除の特例

・農地保有の合理化のために農地等を譲渡した場合の所得の特別控除（最高800万円）

それぞれに適用されるための条件が設定されていますが、詳しい条件等は国税庁のサイトに掲載されています。土地だけを売却する際にもこれらの特別控除を上手に活用すれば、かなりの節税ができるようになります。

売却金額が大きい分、税金も大きくなるのが不動産です。節税のためにも、今回ご紹介した特別控除の適用条件が売却する不動産に適用されるかどうか確認してみてください。

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