不動産売却で利益が出た時の賢い節税方法
不動産を売却する際には、売買契約書に貼付する印紙税や抵当権抹消登記の免許税など、さまざまな税金がかかってきます。さらに売却で利益が出た場合は、「不動産譲渡所得税」と呼ばれる税金がかかります。
不動産譲渡所得税は譲渡所得とも呼ばれ、利益に対して所得税や住民税などが課されます。具体的には、利益を出した物件の保有されていた期間や、取得時にかかった経費などによって、どれだけ税がかかるかが分かります。
そこで今回は、不動産売却時にかかる税金とその節約方法について考えていきたいと思います。
・譲渡所得について
不動産を売却して得た譲渡所得にかかる税金は、以下の計算式で求められます。不動産の売却金額から売却にかかった諸費用を引き、さらにそこから購入時の物件価格＋購入時の諸費用－減価償却費用を計算したものを引くという方法です。
（売却価格－売却時にかかった諸費用）－（購入時の物件価格＋購入時にかかった諸費用－減価償却費用）
不動産が経年劣化などで「マイナスになった価値」の分を金額として差し引く場合、減価償却費という名称で差し引かれます。
減価償却費を求めるには、物件の築年数に応じて「償却率」という数字を掛けあわせます。償却率は物件によって異なります。木造の戸建ての場合は0.046、鉄筋コンクリート造のマンションで0.022となります。
たとえば、3,000万円で購入した鉄筋コンクリート造のマンションなら3,000万円×0.022＝66万円となります。この金額は、購入したマンション物件が1年の間に価値が目減りする分となり、築年数に応じて増えていきます。
築10年のマンション物件なら、66×10で660万円もの価値が減ることになりますが、660万円を購入時の金額からマイナスしたものが現在のマンションの価値となります。
・譲渡所得税には種類がある
譲渡所得にかかる税金は、物件の保有期間によって税率が変わります。
1、長期保有の場合
物件を売却した年の1月1日時点で、物件の保有期間が5年を超えた場合は長期保有扱いとなります。税率は所得税で15％、復興特別所得税が2.1％、住民税で5％となります。
譲渡所得が3,000万円だったとして、3,000万円×15％＝450万円＋復興特別所得税：450万円（上記所得税）×2.1％＝9.45万円＋住民税：2,000万円×5％＝150万円ということで、譲渡所得3,000万円の長期保有物件の場合には、譲渡所得税は609.45万円になります。
2、短期保有の場合
物件を売却した年の1月1日時点で、物件の保有期間が5年以下の場合は短期保有扱いになります。税率は所得税が30％、復興特別所得税が2.1％、住民税は9％となります。
譲渡所得が3,000万円であるとすると、3,000万円×30％＝900万円＋復興特別所得税：900万円（上記所得税）×2.1％＝18.9万円＋住民税：3,000万円×9％＝270万円となり、譲渡所得3,000万円の短期保有物件では、譲渡所得税は1188.9万円になります。
同じ物件でも、どれくらいの期間保有しているかによって譲渡所得税が変わってしまいます。3,000万円の物件でいうと実に500万円近い差がついてしまうので、長期保有にすることで節税になる可能性があります。
・特別控除制度を利用する
譲渡所得においては、条件を満たした場合にのみ3,000万円を総額から控除してもらえます。（3,000万円を超える譲渡所得が発生しない限りは、譲渡所得税は発生しませんので注意が必要です）譲渡所得が5,000万円の場合は、3,000万円を引いた2,000万円だけが譲渡所得扱いとなります。
5,000万円で譲渡所得税を支払うのと、2,000万円で支払うのとでは大きな差がありますので、少しでも節税をしたい方は特別控除制度を利用した方がお得になります。
特別控除を受けるためには、自分の自宅を売却する、自分が権利を持つ借地権を売却する、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売る・・・などといったいくつかのルールが定められていますので、別途確認をしておく必要があるでしょう。
・諸費用について知っておこう
節税については、諸費用の確認も大切です。不動産の売却時に用いられる諸費用は、以下のようなものが代表的です。
①不動産仲介業者などに支払う仲介手数料
②登記関係の諸費用（抵当権抹消登記や、司法書士への報酬など）
司法書士にお礼として支払う報酬は登記関係の費用に含めますが、相場についてはそれほど高額にはなりません。
しかし高額ではないからといって計上し忘れがないように、かかった費用についてはすべてきちんとチェックをして、計上すべきところにはきちんと計上するようにしましょう。
・まとめ
いかがでしたか？譲渡所得におけるさまざまな節税方法を紹介しましたが、節税方法を一つ知っているだけでもかなりお得になります。
中には譲渡所得が発生しない方や、発生してもごくわずかといった方もいるかもしれませんが、念のために譲渡所得の求め方などを知っておくと安心です。
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