売買契約に伴う「瑕疵担保責任」「危険負担」について

不動産の売買契約において、売り手側の責任として明記されている「瑕疵（かし）担保責任」。「瑕疵」とは傷や欠点、当事者の予測する状態が欠けているという意味で、不動産売買の場合、買い手が購入した物件が抱えている欠陥のことを指します。

たとえば、入居後に雨漏りや壁のひび割れ、シロアリに食われている、基礎が不十分で家が傾いている…など、買い手が物件を購入してから、使用ができなくなるようなトラブルを指しています。

ここでいう瑕疵担保責任は、購入した物件に、一般の人が簡単に発見できない瑕疵が見つかった場合、売り手が責任をとって使えるように直すという契約です。

雨漏りやシロアリに食べられた跡などは、放置しておくとさらに被害が広がって、家を使うことができなくなってしまいます。これでは、買い手にとっては損にしかなりませんから、売り手が責任を持って使えるようにしなければならないのです。

瑕疵というのは、物件を契約・購入した時点で明らかになっていない隠れた欠陥のことなので、売り手は瑕疵担保責任を負わない旨の特約をしても、知っていて告げなかった事実については、責任を免れることはできません。

不動産の売却を始めた段階で、売り手は少しでも早く・高く売りたいのが本音です。つまり、買い手が購入を渋ってしまうような不利益な情報はできるだけ知らせず、スピーディに売れてほしいもの。

不動産会社が売り手になる場合は別ですが、物件の所有者が直接の売り手になる場合は、物件の欠陥部分をダイレクトに知らせるのは躊躇します。

しかしだからといって、物件の欠陥を知らせずに隠しておくのは、購入者にとっては損になります。仮に説明責任がなく、瑕疵の賠償も一切負わないとなると、不動産売買のトラブルが多発するおそれがあります。

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瑕疵担保責任の期間について

瑕疵担保責任は、売り手と買い手がスムーズに不動産を売り買いするために欠かせないポイントとなりますが、契約内容によっては、売主に対して損害賠償請求ができる場合と、難しい場合があります。

平成12年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（「品確法」）では、新築住宅の契約には、売主もしくは請負人に対して、主要の構造部分への10年保証が義務付けられるようになりました。

買い手は、物件に瑕疵があると知った時から1年以内であれば、売り手に対して損害賠償の請求ができます。家電製品の1年保証と同じく、期間内であればきちんと保証をしてもらうことができます。

品確法の契約については、保証の期間を20年まで延長することが可能とされています。

ただしあくまで「瑕疵」という部分についての保証であり、自然劣化や経年劣化など自然に生じた部分については保証の範囲には入っていません。また、売買の際にチェックをして発見した欠陥についても、保証は適用されません。

また、瑕疵が存在しているために契約に至らない場合は、契約を解除することも可能です。仮に、売主が雨漏りやシロアリ被害について知らない場合でも、瑕疵によって生じた被害の賠償を請求することができます。

買い手からみれば、引き渡し後にも賠償をしてもらえるのはありがたいところです。しかし売り手にとっては、何年にもわたって瑕疵の追及を受けるというのは困ってしまいます。

1年、2年という短い期間ならまだしも、引き渡しから3年以上経過すると、経年劣化による瑕疵以外のトラブルも発生するため、いつまでも賠償請求されるのは割に合いません。そこで、ある程度の期間が経つと完全に買い手に物件の修繕をゆだねることになります。

売り手に対しての配慮としては、契約書の中で瑕疵担保責任が免除されたり、賠償を請求できる期間が短縮される場合もあります。

たとえば売りに出す物件が中古の場合、瑕疵担保責任がどこまで発生するかが問題です。中古物件は築年数や経年劣化の問題もあり、瑕疵があったとしてもそれをすべて売り手が賠償することはできません。

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隠れた瑕疵の範囲

物件だけに限らず、瑕疵の範囲は土地にも及びます。

たとえば、購入した土地の庭に井戸や祠（ほこら）が祀られている、もしくはかつて存在していた場合。大きな池や沼、川が流れている場合。あるいはかつて建てられていた建物の瓦礫が残っている場合。

あまりにも保証の範囲が広いと、売り手としては大きな負担となります。土地の土壌の地下の地下までチェックすることは難しく、後から「隠れた瑕疵」として出てきたとしても、そこは売り手が責任を取るかどうかが難しくなってきます。

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まとめ

瑕疵担保責任は、不動産売買を円滑に進めるうえで欠かせない責任問題です。請求の期間は限られており、売り手と買い手の双方が納得したうえで物件の引き渡しができるように保証されているものです。

また、品確法では不動産取引の安全性を確保するために「住宅性能表示制度」も発足させています。

住宅性能表示制度では、新築住宅の基本性能について、さまざまな工法や構造によらず、誰もが納得できるよう客観的に示したものを第三者が確認して表示する制度となっています。

売買契約にともなう制度は一見難しいものですが、把握しておけば売り手も買い手も安心です。ぜひ、これらのルールを踏まえたうえで、お持ちの土地や物件を不動産査定してみてはいかがでしょうか。

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