売買契約書の基本用語①「所有権の移転登記」と「本物件の引き渡し」

不動産の売買は、物件の下見や相談の段階から実際の購入までいくつかの段階を経なければなりませんが、その際に独自の専門用語が次々と登場します。

そこで今回は、「所有権移転登記」と呼ばれる手続きと、売買契約を終えた後の「物件の引渡し」について見ていきたいと思います。

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所有権移転登記とは？

所有権移転登記（しょゆうけんいてんとうき）は、登記手続きの一つです。

もとの名義から新しい名義に変更することで、その物件や土地を法的に正式な所有物とするための手続きになります。不動産売買だけでなく、贈与や相続でも、この手続きが必要になります。

もしも移転登記をしていなかった場合、金銭を支払っているのに第三者が名義を勝手に自分のものにしてしまって、土地や建物を取られてしまう可能性もあります。

不動産売買における所有権移転登記申請には、売り主と買い主が連名にて登記申請書を作成し、提出しなければなりません。

登記申請書に加えて、複数の書類（下記を参照）が添付書類として必要になります。相続によって土地を移転登記する際は、戸籍謄本や遺産分割協議書を別途用意しなければなりません。

不動産売買では、仲介業者を経ずに自分で移転登記をすることもできますが、買い主自身が手続きを進めようとすると、スムーズに進まずに不動産会社や売り主に手間をかけてしまう可能性もあります。

そのようなリスクを排除するために、ほとんどの場合は仲介業者に依頼をすることになります。

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所有権移転登記手続きの必要書類

移転登記に際しては、以下の書類が求められますので、ぜひチェックしてみてください。

■登記申請書

■登記原因証明情報

■登記識別情報・登記済証（権利証）

■売り主や贈与者の印鑑証明書

■買い主や受贈者の住民票

■代理人に委任する場合（司法書士など）には委任状

■固定資産税評価証明書

このほか、申請人が法人である場合は代表者の資格証明書も必要になります。

登記申請書は自分で作成しなければなりませんが、法務局のホームページから書式がダウンロードでき、オンライン申請もできますので、比較的手続きはスムーズです。

登記原因証明情報などは司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で作成することもできます。

法務局の登記窓口相談を利用して手続きを進めることができますので、順序を踏んでいけば費用を抑えながら自分で移転登記の手続きができます。

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物件の引渡しとは？

次に、不動産売買や譲渡の契約を結んだ後の「物件の引渡し」について見ていきましょう。

物件の引渡しとは、建物の所有を移して、引渡しを受ける人が実際に当該の物件を譲り受けることを言います。

引渡しの際、買い主は残金や諸費用などを準備し、不動産会社や仲介業者、買い主に渡す必要書類も準備しておきます。

引渡しに際しては、以下の書類が必要になります。

■物件代金の残金

■固定資産税や都市計画税などの精算金

■公共料金などの精算金

■管理費などの精算金

■不動産会社への仲介手数料の残金

■登録免許税や司法書士への報酬などの登記費用

■住民票

■委任状

次に、残りのお金を支払う「残金決済」に入ります。新たに物件を購入した人が、まだ支払っていない分を物件の引渡しの際にすべて払うことを言います。

一般的には不動産会社指定の口座に振り込みをすることで残金決済となります。

残金決済が無事に済んだ後は、いよいよ本物の物件の引渡しに入ります。司法書士に依頼している場合は所有権の登記が行われます。該当する物件のカギを受け取って、引渡し完了となります。

物件引渡し時の注意点

カギを受け取って引渡しが終わった際には、それで終わりではなく、きちんと物件の中や外をチェックしましょう。新築物件では、内覧中に見つかった問題がきちんと処理されているかを確認します。

中古物件の場合も同様で、欠陥が見落とされていないかどうかをチェックし、問題があればそのつど不動産会社や買い主に伝え、対応してもらうようにしましょう。

次に、物件の設備の使い方を説明してもらいます。最新の設備を導入している場合は、口頭ででも簡単に使い方を教えてもらうか、担当者に聞いてみるのが一番効率的です。

最後に、物件を引渡された後の引っ越しについて考えます。新築マンションの場合は入居可能日が設定されているので、事前に行われる入居説明会に参加し、具体的な引っ越しの日程やスケジュールを調整していきます。

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まとめ

所有権移転登記および物件の引渡しという、基本的な用語について紹介しました。

手続きをする際にはいくつかの必要書類が求められますので、不備のないように早いうちから書類を手元に揃えておくと安心です。

また、移転登記の手続きは買い主が自分で進めることもできますが、不備が生じるとその後のスケジュールが乱れてしまうおそれもあります。

物件の購入の際には、不動産会社と相談するなどして、過不足のないように進めていくことが大切です。

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