相続税を節税するための不動産の対策はありますか？
相続税は、相続が発生して（被相続人が亡くなった日）から10ヶ月以内に現金で一括納付する税金です。相続財産の額が多ければ多いほど、相続税額も増えていきます。
相続税の節税には、単純に相続財産を減らす方法もありますが、ここでは、不動産による対策について解説していきます。
不動産を購入する
相続税の節税のひとつに、不動産を購入する方法があります。
現金や預貯金の場合なら時価がそのまま相続税の評価額となりますが、不動産の場合、土地の場合は「路線価」が相続税の評価額となり、建物であれば「固定資産税評価額」が相続税の評価額になります。
路線価の場合、時価の70%から80%の評価額となりますし、固定資産税評価額の場合は、時価の30%から70%の評価額になります。
他にも、居住している不動産であれば、「小規模宅地等の特例」にて相続税の評価額を80%減額させることも可能です。（賃貸の場合は50%もしくは80%）
例えば、6千万円の土地と一戸建てを購入した場合に、相続税の評価額が4千万円となったと仮定しますと、4千万円（相続税評価額）×20%（相続税率）－200万円（控除額）＝600万円が相続税額になります。
同じ6千万円を現金で相続した場合では、6千万円（相続税評価額）×30%（相続税率）－700万円＝1100万円が相続税額となるため、1100万円－600万円＝「500万円の節税効果」が出たことになります。
※2015年1月1日以降の相続税率は、3千万1円から5千万円までが20%（控除額200万円）で、5千万1円から1億円までが30%（控除額700万円）になっています。
不動産を賃貸する
相続税の節税には、不動産を賃貸する方法もあります。
所有している土地にアパートやマンションを建設して、賃貸物件とした場合、相続税の評価額が減額されます。
アパート（もしくはマンション）が建設されている土地の評価額は、土地の評価額×（1－借地権割合×借家権割合）で算出されます。
借地権割合は地域によって60%から70%、借家権割合は全国どこでも30%に設定されています。
例えば評価額6千万円の土地があった場合、何も建物がなければ土地の評価額は6千万円のままです。
ところが、その土地にアパートやマンションを建てた場合、6千万円（土地の評価額）×（1－60%（借地権割合）×30%（借家権割合））＝4920万円の土地評価額になります。
これが借地権割合が「70%」になりますと、6千万円×(1-70%×30%）＝4740万円の土地の評価額となります。
借地権割合が「60%」の場合、6千万円－4920万円＝「1080万円の節税効果」となり、借地権割合が「70%」の場合なら、6千万円－4740万円＝「1260万円の節税効果」が出たことになります。
土地の分割
相続税の節税対策には、土地を分割する方法もあります。
土地の分割には、分筆と代償分割と換価分割と共有の4種類があります。
1.分筆（ぶんぴつ）
分筆は土地を物理的に分けることです。そのため、新たに測量などを行うことになります。土地を公平に分配できることと、土地の評価額が下がるため相続税の節税につながることがメリットです。
2.代償分割（だいしょうぶんかつ）
代償分割は、相続人のうちひとりだけ土地を相続する代わりに、他の相続人に現金で分配する方法です。
3.換価分割（かんかぶんかつ）
換価分割は、土地を売却することで現金としてから、その現金を相続人に分配する方法です。購入時よりも売却金額の方が多かった場合、不動産譲渡所得税が発生することがあります。
4.共有
共有は2人以上の相続人が、相続した土地を「共同で所有する」ことです。
土地に関する取り決めを、相続人同士できちんと話し合っておくことが、将来的なトラブルの回避につながります。
広大地評価
相続税の節税対策には、「広大地評価」という方法もあります。
相続した土地が広大地評価として認定されるためには、3つの条件を満たす必要があります。
1.面積
広大地評価と認定される土地の面積は、三大都市圏（東京・大阪・名古屋）では500平方メートル以上、その他の地域では1000平方メートル以上、非線引き区域に関しては3000平方メートル以上となっています。
とはいえ、この面積の数値はあくまでも目安であり、地域によっては500平方メートルに満たなくても広大地評価と認定されるケースもあります。
あくまでも周辺の土地と比較して「とても広い土地」ということが基準となるようです。
2.工業用地ではない
その土地が一戸建てなどの居住用の建物を建設した方がふさわしいと判断された場合は、広大地評価の認定対象となります。
一方、周辺に工場が多いエリアで、工業用地として活用した方がふさわしいと判断された場合には、広大地評価に認定されることはありません。
3.中高層マンションがふさわしくない土地
中高層マンションは、地上3階建て以上のアパートもしくはマンションです。
一戸建てなら広大地評価認定されますが、中高層マンションの場合は広大地評価として認められないということになります。
ただしこちらも相対的な評価となるため、例えば一戸建てと中高層マンションが混在している土地の場合、宅地として活用したほうがふさわしいと判断されて、広大地評価として認められることもあります。
まとめ
不動産による相続税の節税対策には、不動産の購入と賃貸、土地の分割と広大地評価があります。
相続予定の土地を不動産査定してみてはいかがですか？
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