確定申告の基本！土地や建物を売った場合の消費税と節税方法

土地や建物などの不動産を売却した場合、基本的には確定申告をする必要があります。

また、売却する不動産に消費税はかかるのか、そのほかの税金に対して節税する方法はないのか、など不動産売却に伴う税金についてまとめてみました。

不動産の売却によって確定申告する必要について

不動産を売却したとき、基本的に確定申告をする必要があります。

それは、不動産を売却することによって、利益が発生した場合、その利益に対して税金がかかるからです。

この利益のことを「売却益」といい、その不動産を購入した金額よりも売却した金額が高くなった場合に発生します。売却益は税法上では、「譲渡所得」という呼び方をします。

売却益の基本的な計算方法は、売却によって得た金額-（売却不動産の取得費用+譲渡費用）となります。

*取得費用：その不動産を取得するためにかかった購入費や、建築費、手数料、設備費など。

*譲渡費用：不動産を売却するためにかかった仲介会社への手数料、印紙代など。

売却益には、所得税や住民税がかかりますので、確定申告をして納税しなくてはいけません。

逆に、不動産の売却金額より、もともとの購入金額の方が高かった場合は、売却損といいます。

損をした場合は確定申告は必要ないかと思われがちですが、確定申告することによって税金の還付が受けられることもあるので、不動産を売却したら確定申告をしておけばまちがいはありません。

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不動産の売却時に消費税はかかるのか？

売却する不動産に消費税がかかるかどうかは、不動産の種類や売主の立場によって変わってきます。

・土地：売却した不動産が土地の場合、売主の立場に関わらず、消費税はかかりません。

・建物：売却した不動産が建物の場合、売主が個人の場合は消費税はかかりませんが、売主が法人の場合は消費税がかかります。

ただし、売主が個人の場合でも、売却不動産が居住用の建物ではなく、投資のためのマンションなどの場合、法人と同様に消費税がかかります。

また、建物自体には消費税はかからなくても、その建物の取得費や、売却する際の仲介業者に支払う仲介手数料には、消費税がかかります。

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不動産の売却時にかかる税金を節税する方法

不動産を売却した時にかかる税金は、節税することが可能です。

・売却益が発生したときにかかる譲渡所得税

譲渡所得税は、売却益に譲渡所得税率を掛けた金額になります。

この譲渡所得税率は、不動産を売却した年の1月1日の時点の所有期間により税率が異なります。

*所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得：15％（住民税：5%）。

*所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得：30%（住民税9%）。

所有期間が5年を超えるかどうかで税率がほぼ半分になりますので、売却するタイミングが重要になってきます。

また、売却した不動産が、実際に自分が住んでいたマイホームだった場合、特別控除を受けることができます。

その不動産を売却したときの売却益が3000万円以下の場合、その売却益には譲渡所得税がかからないという特例で、大幅に節税することができるので、条件が合うようならぜひ利用したい制度です。

・売買契約書に貼る印紙税

売買契約書は、基本的に2通作成して、1通ずつ売主と買主で所有することになります。

そして、売買契約書には、それに記載された金額に見合った金額の収入印紙を貼る必要があります。

※租税特別措置法により、平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成された売買契約書においては、税率が引き下げられて軽減税率になっています。

<印紙税の一部抜粋>

契約金額：本則税額：軽減税額（平成26年4月1日〜平成30年3月31日）

500万円〜1,000万円：1万円：5,000円

1,000万円〜5,000万円：2万円：1万円

5,000万円〜1億円：6万円：3万円

印紙税は、売主と買主それぞれが、売買契約書に貼る分を負担することになっていますが、原本は1通だけでかまわないので、印紙は1通分に貼って買主に渡し、それのコピーを売主が持つことによって、印紙税を節税することができます。

軽減税率の適用されている期間もあるので、この期間中なら本則の印紙税の1/4で済ませることができます。

ただ、必要な印紙税が不足していたり、貼り忘れていた場合、後々発覚した時に、本来の印紙税+その2倍の金額を支払わなければならなくなります。

そこまではケチらずに、必ず1通分には規定の金額の印紙を貼るようにしましょう。

少しの手間が大きな節税につながるかも

節税するためには、不動産を購入するためにかかった費用や、売却するためにかかった費用など、細かな収支計算が必要なことが多いですね。

少し手間のかかることも多いですが、結果的に節税につながりますので、不動産売却にかかった費用の収支はきちんと記録を残しておくようにすると、後々楽になります。

また、税率などは特定の期間によって変動することもあるので、タイミングを見極めて賢く節税しましょう。

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