住宅ローンが残っている一戸建てやマンションを売却するときの注意点
マイホームを建てる時、大抵は銀行などの金融機関から住宅ローンという形でお金を借りて返済していきます。ところがマイホームである一戸建てやマンションの売却を検討することになると、その住宅ローンの存在が問題となります。
ここでは、住宅ローンが残っている不動産を売却するときの注意点を記していきます。
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抵当権
住宅ローンが残っている一戸建てやマンションを売却する時に必ずしなければならないのは、住宅ローンの完済です。
もちろん売却する前に完済できれば問題はないのですが、実際には物件の買い手に引き渡す前に完済していれば大丈夫です。例えば、物件の売却代金で残りの住宅ローンを支払うという方法もあります。
住宅ローンと抵当権
マイホームの購入のために銀行などと住宅ローンを組む時には、購入する物件に対して「抵当権」を設定します。抵当権を設定することで、仮に住宅ローンの支払いができなくなったとしても、物件を転売することでローンの金額の回収が可能となるためです。
もちろん、抵当権が設定されたままでも売却はできるのですが、抵当権が残ったままでは、住宅ローンの滞納があった時に、事実上の所有者（名義は売主であっても）である銀行などの金融機関に競売にかけられてしまうため、わざわざそのような物件を購入するような人は、親族以外ではあまりいないかもしれません。
そのため、抵当権を外すためにも住宅ローンの完済は必須条件なのです。
売却価格の相場
物件を売却した金額で、住宅ローンの完済をするためには、マイホームがどのくらいの金額で売れるのか？ということを知る必要があります。
とはいえ、実際に売却が成立するまでは金額は未定のままなのですが、不動産会社に査定してもらうことで、ある程度の相場を把握することは可能です。
売却にかかる費用
マイホームの売却には様々な費用がかかります。
★印紙税
売却の仲介を依頼する不動産会社に作成してもらう売買契約書に、収入印紙を貼ることで納める税金です。だいたい5千円から3万円の間と考えておくと良いかもしれません。
※2014年4月1日～2018年3月31日までは軽減措置があるためです。
★抵当権抹消登記
住宅ローンを完済することで抵当権を抹消するための登記です。不動産1つにつき1000円が相場となっていますが、登記の手続きを司法書士に依頼することになるので、司法書士への報酬がプラスされると考えておくと良いでしょう。
★仲介手数料
売却の仲介を依頼する不動産会社に支払う報酬です。
売却価格400万円以上の場合、（売却価格×3%＋6万円）×1.08%となります。（消費税率8%の場合です）
★繰り上げ返済手数料
住宅ローンの繰り上げ一括返済の時に銀行などに支払う手数料です。
★不動産譲渡所得税
購入した金額よりも売却価格が上回った時に発生する税金です。売却金額から諸経費を引いた金額に対して、2037年までは20.315%もしくは39.63%のどちらかの割合で金額が決定します。
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住宅ローンの補填
物件の売却価格を含めても住宅ローンの完済ができない場合、金額を補填する2つの方法があります。
買い替えローン
買い換えローンとは、現時点での住宅ローンの残額を新たな住居のためのローンに組み入れられるシステムです。
借入金額が増えてしまうため、審査はより厳しくなる可能性もありますが、物件の売却が1番の優先順位である場合、大きなメリットがあります。
無担保ローン
銀行などの金融機関で提供しているカードローンが該当します。住宅ローンを組むことができる信用を持つ人であれば、利用することは難しくないでしょう。
ただし、住宅ローンと比較して金利が高いため、長期間の利用にはあまり適していないという点があります。
任意売却という方法
住宅ローンの滞納が続いている場合に利用できる、物件の特殊な売却方法です。
通常の売却とは異なります
通常の物件売却の場合、住宅ローンが残っていれば、売却金額や自己資金もしくは借入金で補填することで返済を完了し、抵当権を外します。
任意売却の場合は、住宅ローンを滞納している人から残りの金額を回収するために、銀行などの金融機関は保証会社に弁済（立て替え）してもらい、その後は保証会社へのローン返済へと変更されます。
とはいえ、もともと滞納しているローンということで返済が期待できないため、金額の回収のために物件を競売にかけることになります。
その際、抵当権を外すことで、競売よりも高い金額で売却できる可能性がある場合に使われるのが、任意売却という手法です。
★債権回収会社（サービサー）
任意売却によって完済できなかった場合、不足分に対しての保証会社（もしくは金融機関）への返済が続きます。
とはいえ、任意売却をする時点ですぐに回収ができないという判断がくだされているので、保証会社（もしくは金融機関）は金額の回収のために債権回収会社（サービサー）に債権を売り、その後は債権回収会社への返済に変わります。
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まとめ
住宅ローンが残っている一戸建てやマンションを売るときには、住宅ローンの完済が必須となります。一般的には物件の売却金額や自己資金もしくは借入金などで支払いを完了させることで、抵当権を外します。
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