土地の売却時には地質調査と土壌汚染調査はやるべきですか？

土地を売却するからには、可能な限り高く売りたいというのが、売主の願望ではないかと思われますが、買主の立場からすれば、購入する土地についての情報を、事前にできるだけ知っておきたいと考えているのではないでしょうか。

そのため、以前は買主が購入後に行うとされていた、土地の地質調査や土壌汚染調査を売主が事前にしておくことで、より高く土地を売却することにつなげています。

地質調査（地盤調査）とは？

地質調査は、文字通りその土地の性質を調査することです。地盤調査と呼ばれることもあります。

地質調査をすることでわかることには、7つの項目があります。

1.地盤の強度はどのくらいなのか？

2.液状化の可能性があるのか？

3.地下水の配置はどうなっているのか？

4.地質がどんな現状なのか？

5.土壌汚染があるか？

6.地下何メートルのところに頑丈な地盤があるのか？

7.地中にどんな埋設物があるのか？

地質調査（地盤調査）の3種類のやり方

地質調査（地盤調査）にはスウェーデン式サウンディング試験と、ボーリング試験と振動波探査法の3種類のやり方があります。

スウェーデン式サウンディング試験

地下およそ10メートルの深さまで調査することができるやり方です。2階もしくは3階建ての一戸建ての建築前に使われます。

作業スペースをあまり必要としない点と、料金が比較的安価な理由から、採用されることが多いようです。

ボーリング試験

地中のかなり深い位置まで調査できるやり方です。ビルやマンションなどの高層建築物の建設前に利用されます。

過去の多くのデータと比較できることから、地盤調査の正確性において信頼度の高い試験と言えます。

ただし、料金が高額になりやすい点から、あまり木造住宅の建築前の地盤調査には採用されることはありません。

表面波探査法

表面波探査法とは、地表から地中に向かって振動波を発信することで、地盤の硬度を調査する方法です。

硬めの地盤であればあるほど、振動波の伝達スピードが早くなるため、振動波の反射時間から地盤の硬度を測ることができます。

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土壌汚染調査とは？

土壌汚染調査とは、その土地が何らかの汚染があるのかどうか？ということを調査します。

例えば、過去にガソリンスタンドや病院、焼却施設や工場、クリーニング施設などが合った場合、土壌汚染の可能性があるため、調査をすることが推奨されています。

土壌汚染調査をすることでわかることには、5つの項目があります。

1.過去から現在に至るまで、その土地でどのようなことがあったのか？

2.将来的にその土地が汚染する可能性

3.その土地が現時点で汚染しているのか？

4.汚染があった場合、どの程度の深さまで拡大しているのか？

5.地下水は汚染しているのか？

そして土壌汚染調査をすることで、その後の対策にもつながります。

土壌汚染調査の3つの段階

土壌汚染調査には、地歴調査、表歴調査、詳細調査の3つの段階があります。

地歴調査

土地の登記簿や地形図、地質図や航空写真、古地図などを参考にして調査します。現地調査や行政調査によって、土壌汚染の可能性を探ります。

表層調査

地歴調査の結果、汚染があった際に第二段階で行われる調査です。

表層調査をすることで、土壌ガスをはじめ、重金属やダイオキシンなどによる汚染についての確認ができます。

詳細調査

表層調査の結果、より調査が必要となった場合に第三段階で行われる調査です。

詳細調査でのボーリング調査と地下水調査によって、より詳しい汚染の状況を知ることができます。

土壌汚染調査のメリット

土壌汚染調査をすることで、3つのメリットがあります。

1.訴訟問題に対するリスク回避

あらかじめ土壌汚染調査をしておくことで、土地の引き渡しの後に、何らかの問題があった場合の訴訟問題に対するリスクを回避できます。

2.売買計画を見直すことができます

調査の結果、土壌汚染が見つかった場合でも、売主によって売買計画の見直しができるようになります。

3.土地の浄化を含めたスケジュールの見直し

土地の浄化には時間がかかります。あらかじめ土壌汚染調査で汚染状況を知っておくことで、土地の浄化を含めた土地開発や、建設のためのスケジュールを見直すことができます。

自主調査と義務調査

土壌汚染調査には自主調査と義務調査があります。

自主調査は、文字通り自主的に売主が調査するものであり、大半がこのパターンに当てはまります。

一方、義務調査は、土地汚染対策法に該当する場合に行われます。

1.過去に有害物質を使用もしくは製造していた工場などの施設を廃止した場合

2.3000平方メートル以上の土地を改変する際に、都道府県知事から、土壌汚染の可能性があると認められた場合

3.都道府県知事から、土壌汚染が原因となる健康被害の可能性があると認められた場合

4.その他、都道府県条例によって、土壌汚染調査が義務付けられている場合

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まとめ

土地の売却の際には、地質調査と土壌汚染調査が、必ずしも売主に対して義務付けられているとは限りませんが、買主に安心して購入してもらうためにも、事前にやっておく方が、結果的に高値での購入へとつながるようです。

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