不動産の売買で出て来る「登記」とはなんでしょうか？

土地やマンションなどの不動産の売買で出てくる「登記」とは、「所有権移転登記」のことをいいます。

不動産の所有者が変わるための法的な名義変更の手続きです。

この所有権移転登記をすることで、不動産が「その人のモノ」になったことが証明されます。

所有権移転登記は、不動産の売買の他、相続や贈与の際にも必要となる手続きです。

所有権移転登記の手続きの4つのステップ

所有権移転登記の手続きは、4つのステップで行われます。

1.買主の確定

所有権移転登記は、まず最初に買主（不動産の購入者）を確定します。

買主の確定には、登記識別情報（もしくは登記済書）と売主（不動産の元の所有者）の印鑑証明書（取得から3ヶ月以内）、買主の住民票や売買される不動産の固定資産税評価証明書、売買契約書が必要です。

登記識別情報（もしくは登記済書）と売主の印鑑証明書は、売主より取得し、買主の住民票は買主の住んでいる地域の市区町村役場から取得します。

固定資産税評価証明書は、物件のある市区町村役場の固定資産税担当の部署にて取得できます。

そして売買契約書は、大抵の場合、物件の売買を仲介する不動産会社が作成するため、物件の売買契約時に取得することになります。

2.申請書類の作成

次に、登記申請書を作成します。

登記申請書の雛形は、法務局のホームページより取得することができます。

参考：法務局HP

登記申請は、書類を法務局の窓口に直接届けるほか、郵送やインターネットでも可能となっています。

3.売主の確定

売主の確定のための書類として、登記事項証明書（登記簿謄本）を取得します。

登記事項証明書（登記簿謄本）は、物件の管轄法務局もしくは最寄りの法務局、または郵送で取得する方法があります。

物件の管轄法務局からの取得

物件の管轄法務局は、法務局のホームページから調べることができます。

参考：管轄法務局

物件の管轄法務局が特定できましたら、そこに行って、申請書に必要事項を記入して、窓口に提出します。

申請書には、地番と家屋番号の記入欄がありますが、通常使用している住所と違っていることも考えられるため、必ず窓口にて尋ねるか、法務局のブルーマップから確認するようにしましょう。

最寄りの法務局からの取得

最寄りの法務局から登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する場合には、法務局の「不動産登記情報交換サービス」を使います。

データ化されている法務局同士で可能となっているため、事前に法務局ホームページの管轄案内から確認しておくと良いでしょう。

郵送での取得

物件の管轄法務局を調べてから、最寄りの法務局にて申請書をもらい、登記印紙と返信用の切手を郵便局にて購入してから、同封して郵送します。

4.法務局への申請

物件の代金の支払いが済んだ後に、前述したすべての書類とともに法務局に申請します。

登記事項証明書（登記簿謄本）の代金は、土地および建物一筆につき1500円、住民票や印鑑証明書や固定資産税評価証明書の取得代金は、市区町村ごとに異なります。

登録免許税

不動産の所有権移転登記をする際に納める税金です。

土地の売買での登録免許税は、土地の固定資産税評価額×0.02%です。

（2017年3月31日までの登記に関しては、軽減税率適用のため0.015%です）

建物の売買での免許税は、建物の固定資産税評価額×0.02%です。

どちらも100円未満は切り捨てとなり、1000円未満の場合には1000円となります。

登録免許税の納付方法

登録免許税の納付は、銀行もしくは郵便局にて行い、領収書を登記申請書とともに提出します。税額が3万円以下の場合には、収入印紙を登記申請書に貼ることで納めることになります。

所有権移転登記は自分でできる？

所有権移転登記は、司法書士などの法律の専門家に依頼することが一般的ですが、個人でも手続きをすることができます。

個人で手続きするためには、不動産を現金で一括払いして購入していることが条件となります。

そのため、購入するために新たに住宅ローンを設定する場合には、所有権移転登記をすることができません。

所有権移転登記の他、抵当権設定登記をする必要があるためです。

抵当権とは？

抵当権とは、物件の購入者が、仮に住宅ローンを支払うことができなくなった場合に、融資している銀行などの金融機関が、その物件を競売にかけて、その時点での住宅ローンの残高を補填することができる権利のことです。

司法書士に依頼した場合の登記費用

以前は、司法書士への登記費用は「報酬規定」という形で決められていました。

そのため、全国どこの司法書士に依頼しても、登記費用として請求される料金は一律でした。

それが1998年7月1日に「報酬基準」という形となり、ある程度司法書士ごとの料金設定の融通が効くように変わり、2003年4月1日に「報酬基準」が撤廃されたため、現在では登記費用は司法書士ごとに異なるものとなっています。

一般的には10万円から15万円くらいが相場となっているようですが、案件によっても違いがあるため、あくまでも「このくらい？」というニュアンスです。

まとめ

不動産の売買で出てくる「登記」とは、「所有権移転登記」のことです。

大抵の場合、司法書士などの法律の専門家に依頼することになりますが、物件の売買代金をすべて支払い済みであれば、個人でも手続きをすることができます。

気になるマンションや一戸建てを、不動産査定してみてはいかがですか？

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