マンション価格「人工知能の査定」が高精度なワケとは、

皆さんご存知でしょうか?

不動産業界は他の業界と比べるとアナログだと言われています。

しかし、最近では不動産業界でAI機能が本格普及してきていて、デジタル化が進んでいるのです。

そこで今回は三つのことについてご紹介していきます。

1、AIで不動産価格をどう予測するのか

2、アメリカのように日本でAI査定の普及が進まないワケ

3、これからの不動産市場の透明性は、、、、

 

 

AIで不動産価格をどう予測するのか

 

そこまで難しく考えることでもありません。

AIの基礎となるのは、数学や統計学などの知識です。

その統計学の教科書には以前から「線形回帰」などの分析手法の事例として不動産価格の予測が紹介されていました。

そこで住宅のデータを片っ端から集めて、そこから住宅の価格を予測するための数式を導き出せれば、簡単に不動産価格を予測するシステムができるのです。

実際の不動産査定でも、過去の取引事例から対象物件の価格を査定する「取引事例比較法」が幅広く活用されています。

査定価格と売買取引が成立した成約価格とを比較して、不動産鑑定士と呼ばれるプロフェッショナルに、AIが勝てるのかという興味深い調査を、東京大学特別教授の不動産経済学や統計学などが専門の清水千弘が行ったところ、、、

当初はほぼ互角でしたが、2000年代に入ってコンピューターの処理能力とデータの大量収集技術が飛躍的に向上し、予測精度が大幅に向上したのです。

 

 

アメリカのように日本でAI査定の普及が進まないワケ

 

 

まず、AIの進化を不動産ビジネスに取り入れて成功したのが、アメリカの不動産テックベンチャーの、2006年設立のZillow(ジロー)です。

そこで2009年頃からAI査定をアメリカ中に幅広く活用させました。

こうした動きに刺激されて、日本でも同様のシステムを開発する動きが相次いだわけだが、アメリカのように普及が進んでいないのが現状でした。

では、アメリカと日本では何が違ったのかというと一番は、AIシステムにとって必要不可欠なビッグデータの量と質でした。

アメリカでは不動産取引の成約価格などのデータが公開されている。それらのデータをAIシステムに学習させることで、査定価格の精度は向上し、実際の成約価格との乖離幅のデータも公表されていました。

しかし、日本では成約価格などのデータがほとんど公開されておらず、AIシステムに学習させるためのデータが圧倒的に不足していたのです。

なので、ここ二・三年前までは、AI査定の普及が進んでませんでした。

しかし、最近ではデジタル化が進み、データ公表されAI査定も普及されてきました。

 

 

これからの不動産市場の透明性は、、、、

 

 

現在の日本の不動産市場は、アメリカの不動産情報サービスのJLLが公表する「グローバル不動産透明度インテックス」2020年度版で、2年前の調査に比べて2ランク下がり、16位でした。

欧米の上位国と比べて不動産テック(AIなどのデジタル化)の活用やデータ整備で遅れているとの評価でした。

不動産市場の透明性を高めるためには、以前から日本でも成約価格の公表を求める声は強いが、まだプライバシー問題との関連で完全には実現していないということが現状です。

徐々にAI査定サービスが本格普及に入ったことで、今後は第三者が査定価格の誤差率を評価するなど、AI査定の信頼性を確保することで、不動産市場の透明性を高めることを実現できる可能性もあると考えています。

 

 

まとめ

 

 

令和に入り、不動産業界も本格的なデジタル化になってきています

現在、AI査定の普及率も増えてきていて、活用している不動産会社もございます。

このように日本の不動産業界もかなり変化しています。

なので、これからもそのような点・経済状態の変化など、記事という形でお伝えしていきたいと思います。

これからも宜しくお願いします!!

 

記事執筆者:西 恭平(不動産業歴17年・宅地建物取引士)「インスタグラム」で西恭平を確認してみよう。

 

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