中古住宅の売主は要注意！売買契約書に記載する「建物状況調査制度」の落とし穴とは！？

こんにちは、不動産売却マイスターの西です。

今日のお話は、中古住宅市場を活性化に向けて新たに新設された制度「建物状況調査」についてです。

今や、中古住宅の取引は好調で、一戸建てやマンション共に価格は上昇し、リフォームやリノベーションと言った市場も拡大傾向にあると言えます。コロナ禍では持ち家に対する志向が高まっていますが、価格が高騰する。「駅前や駅近、そして今や駅直結」と言った大規模なマンションや、タワーマンションなどに人気が集中していますが、これらは不動産市場相場を全体的に底上げしているので、相対的に割安感のある新築物件が激減したことも影響していると言えます。

しかし、日本は海外の諸外国と比べて、中古住宅の流通はまだまだ低い水準に留まっています。

そこで、国土交通省は２０１８年、宅地建物取引業を一部改正して、安心安全に中古住宅が取引できるように、「建物状況調査」いわゆる「住宅インスペクション」と呼ばれる調査を開始したのでした。

これは住宅に精通した建築士の資格を有した専門家が、建物劣化を含めた現状の状態やコンディションを100項目以上のチェックをし、報告書にまとめた上で、物件を買いたい買主に掲示する制度になります。

国土交通省は、住宅インスペクションの導入により、物件を買いたい買主・物件を売りたい売主双方にメリットがあると説明をしています。売主は売買取引前に建物あるべき状況を物件調査することで、引渡し後のクレームを回避でき、また購入者の買主に安心感を与えることができるからです。ひいては競合する物件への差別化にも繋がるメリットもあります。

一方、購入者である買主側にとっても、購入予定の中古住宅の状態を把握できる上、納得して購入していただける制度であり、建物の状況が把握できると、「欠陥住宅」の購入も防げる上、修繕箇所が予め分かっている状態で購入ができるので、この部分も不透明さが多い中古住宅ならではのクレーム問題も未然に防ぐことができるのです。

せっかくの良い制度でも使われなければ無いのと同じ

これだけ整った制度であっても、住宅診断（インスペクション）を進めない不動産仲介業者は今だに多いです。

先日あるお客様の購入サポートをしていて、昭和49年の中古住宅を購入したいと、不動産購入申込書を書いていただき、売主側の仲介業者に、申込書を送付して、売主様と条件について交渉を促した時でした。

築古の中古住宅ですから、リフォームが必要であるのと、耐震性や強度なども心配でしたので、修繕にかかる費用分を価格交渉したのですが、思いの外、価格が下がらなかったのです。しかし、これは売主様の意向ですので仕方がない部分もありますが、その後の処理があまりよくありませんでした。

価格が下がらなければ、売主側で住宅診断をしてください

昭和49年の建物ですから、屋根裏や床下の状態が非常に気になるところです。

ましてや、平成台の中古住宅ですら、屋根に鳥の巣があったり、所有者も確認できていない雨漏りが存在していたり、床下に至っては、床下４５センチ程喚起できるスペースを設けるのが一般的ですが、そのスペースが１５センチしか確保できていなく、明らかにカビ臭が発生しているお家も中にはあるのです。

住宅診断を行い、建物について重大な瑕疵がなければ、売主様のおっしゃっている価格で購入したいと申し出たのは、至極当たり前の回答であると思い、購入サポートをしているお客様にアドバイスをして、先方業者に伝えてみたところ、、

古家付き土地として売買が成立したら住宅診断の意味がなくなる。。

検討もつかない回答が返ってきてビックリしました。

当初から、建物が古いので「古家付き土地」として次の購入者様が、古い建物を取り壊して、新たに新築を建築する場合も用いられる用語が、古家付き土地になりますが、私たち売買に携わる不動産仲介業者にとって、売り物件が確認できる不動産流通機構「レインズ」上でも古家付き表記の売り物件情報はなく、あるのはしっかりと建物付きで売られている資料になります。

また、こちらから、もし住宅診断をせずに購入したい人が現れた場合、購入者が購入後、住宅診断をして重大な瑕疵を発見した場合（かなり被害の大きな雨漏り、屋根裏に鳥の巣、もしくは小動物が住んでいる。通し柱が天井についていない、又は柱がズレている）などの瑕疵を発見した場合は、いくら売主が知らなかったとしても、「契約不適合責任」を追求できます。

つまり、2020年4月に瑕疵担保責任から、契約不適合責任に法改正がなされましたが、これは心理面に対して（柱がズレている等）も契約不適合を発動できるので、売主が善意であっても、補修請求ができるということであり、この場合は売主は知らなかったの一点張りを主張すると思うので、こちら側から仮に、住宅診断を促したなどという事実があり契約をしたとしたら、まず裁判に話はもつれますが、基本的には善意の売主であったとしても関係ありませんので、２から3年後には裁判の決着がついて、弁護士費用並びに、補修請求費用を捻出しなければならなくなるのがオチです。

この意味合いを売主側の仲介業者に問いただしたところ、「ぐうの音も出ない」感じであり、知らなかったが故の無知に、恥じているようでした。