賃貸マンションもビルも大丈夫！？売り抜けるなら今がベスト？

皆さんこんにちは、関西中古不動産売却センターの西でございます。

昨今の不動産ブームに乗っかり、もう崩れ落ちそうなくらいてっぺん目指して伸びていった「不動産価格」もリアルに陰りが見え始めている！？

正直、状況を読むと、ヤバい事態が起きています。

そもそも不動産価格というのは、１０年から１５年スパンという長い期間をかけて、緩やかに上昇して、大きく下落。緩やかに下降して行くものですが、２００８年９月のリーマンショック以降、すでに１３年目に突入しています。

不動産利回りの魔法に取り憑かれた人々

リーマンショックからおおむね３年から４年ほどで、不動産価格は上昇に転じ出しました。

もうお馴染みの言葉でもない「アベノミクス」経済効果。。効果というより株高誘発。

株式市場が上昇に転じると、それに釣られて不動産価格も上昇に転じました。

つまり、不動産価格は底をついたのが、２００９年ごろで、３年から４年ほどは価格が上昇せずに、２０１３年ごろから徐々に価格は上昇して行き、２０１７年、２０１８年ごろには、不動産投資ブームでさらに不動産価格は上昇していったとなります。

しかし、２０１７年はまだしも、２０１８年ごろには、すでに不動産市場は高止まりをしていた。

解説

土地の値段が上昇します。分譲デベロッパー・ビル・賃貸マンション・アパート・住宅といった。土地を使って建物を建てて売る人にとっては、土地仕入れ価格が上昇すれば、販売価格も上がります。ですが、それ以上に買いたい人がいた場合は、高くても不動産は売れます。

しかし、土地の値段が上がり過ぎると、販売価格が上昇するので、売れにくくなってきたり、過熱感からか銀行が融資の審査を厳しくしたりして、不動産価格を落ち着かせる動きが出る。これが２０１８年ごろの出来事になります。

土地が高くなると、収益の建物の用途が変わるマジック

土地の上に建物を建てて、家賃収入を得ようという場合、まず１番に来るのが「賃貸マンション建築」です。

こぞって賃貸マンションが建てられましたが、土地の値上がりもあってか、収益性の高い賃貸マンションを建てたとしても、土地が高すぎて、収益性が合わなくなってきて、建てたマンションでは毎月の返済ができないようになってきました。

ホテル・民泊需要がさらなる火種に

賃貸マンションより収益性の高いのは、「ホテルや民泊」になります。

インバウンド需要があり、ホテルも民泊もどこもが潤い、商売繁盛していました。

しかし、よくよく考えてみると「土地の値段は上がったまま」で、賃貸マンションより収益性の高い「ホテルや民泊」が爆発的に増えていったのです。

収益性が高いを担保できるのであれば、土地は少々高くても、収益が上がるからもっと物件を増やそうと、不動産ブームはさらに加速して行きました。

インバウンド需要が突如として終わりを告げましたが、これも何かの教訓なのかも知れません。

不動産が下がる前に手を打っておく！血眼で情報キャッチ

特定の不動産ビジネスとして、民泊を主体とした物件を保有している場合、用途を変更して賃貸で貸したとしても、そんなに多く収入は取れない。

ちょうど不動産ブームで２０１８年ごろのすでに価格が高くなっていた不動産を買い進めていた人たちが、民泊を主体としていた場合、賃貸マンションで１５棟民泊を運営している。とか、数棟の賃貸マンション・ビルを大きくリフォームして、民泊を運営している。

民泊需要に乗っかり、民泊ビジネスを行なっている人は、不動産業者・不動産投資家・一般企業など、かなり多くの人たちが居るのですが、そもそも投資用の不動産を購入する場合、銀行借り入れを起こして物件を買うケースが多いのですが、家賃収入から銀行返済を差し引いて、残ったお金が「自分のお金」とはならないのが、不動産投資です。