投資用マンションの売却（オーナーチェンジ）で注意したい7つのポイント

不動産売買においては、「オーナーチェンジ」という表示を見かける場合があります。この「オーナーチェンジ」とは、すでに入居者が入っている物件について、元のオーナーが次のオーナーに転売するということです。

居住中の賃借人をそのままに、不動産物件だけが売買される状態で、文字通りオーナーだけが変わる状態を指します。

オーナーチェンジの対象となるのは、分譲マンション・賃貸マンション・アパートの一部屋から一棟すべて、戸建て住宅や店舗、事務所など多岐にわたります。

オーナーチェンジによって、借主からの賃料を受け取る権利を得ることができますが、敷金返還義務なども同時に前のオーナーから引き継ぐことになります。

マンションやアパートなど、いくつかある部屋のうち一つでも入居者が入っていれば、オーナーが変わることでオーナーチェンジになります。入居者が0の場合はオーナーが変わってもオーナーチェンジとは呼ばれません。

オーナーチェンジの7つの注意点

次に、投資用マンションを売却し、オーナーチェンジ物件とする際に、注意したいポイントをまとめていきたいと思います。

オーナーチェンジを行う場合、入居者には事前通知の必要はありません。ただし、オーナーチェンジを行った後には必ず売り主と買い主の連名で「オーナーチェンジを行った」と伝えなければなりません。不動産会社を介している場合は、会社で手配を行ってもらえます。

所有している物件を売却する際には、購入希望者を探さなければいけません。しかし、入居者が入っている部屋を無許可で内覧させることはできませんので、事前に入居者の同意を取っておくか、空室を内覧用にするなどの対策を取る必要があります。

入居者がいる物件を買う場合、新しいオーナーがそこに住めるわけではないので、購入希望者は自宅や事務所のように使うことができず、結果として希望者を募るのが難しくなります。

上記のような理由で購入希望者が現れない場合、平均相場よりも価格を下げて売り出さなければならなくなります。その結果として、投資用であった物件がマイナスに転じてしまうリスクもあります。

ほとんどの購入希望者は、「なぜこんなに良い物件を手放すのか」と考えます。たとえば、投資用に所有していた物件が心理的瑕疵物件になってしまった、あるいは何らかの問題が出てきたという時に、購入希望者に対してどのように説明するのかが重要になります。

売り主が資金繰りや遠方への引っ越し、生活状況の変化などのために手放す場合は正当な理由となりますが、入居者や管理組合などに問題が起きているとなると、購入希望者は慎重に物件を選択するようになります。

満室状態のアパートやマンションをオーナーチェンジする際に、一番の問題となるものがリフォームの必要性です。

購入希望者はできるだけ状態や設備の良い物件を手に入れようとしますが、痛みが激しい場合は購入をためらうケースが多いです。すぐにでも修繕が必要なお部屋などは、オーナー自身の責任においてきれいにリフォームを行わなければなりません。

購入希望者が次のオーナーになるのと同時に、入居を希望している場合は、すでに入居中の方に退去をしてもらわなければなりません。

借地借家法では入居者が優先されているため、説得などをして納得してもらわなければ、基本的には立ち退いてもらうことはできません。

立退料を支払うなどして退去してもらう方法もありますが、入居者とのやり取りが長引いた場合、購入希望者が別の物件へ移ってしまうリスクもあります。

自身が所有している物件をオーナーチェンジする際には、希望者からさまざまな事情を尋ねられます。入居者の年齢や性別、家族構成や現状といった情報のほか、物件とその周辺で過去に起きたトラブルや事件についても厳しく査定が入ります。

デメリット部分については、購入希望者に対してどこまで誠実に答えられるかがポイントとなり、逆に物件を購入することでどのようなメリットが得られるのかについても、事細かに説明をしなければなりません。

いかがでしたか？7つの注意点を紹介しましたが、基本的に稼働中の物件を扱うことになるため、オーナーにはさまざまな責任が付いて回ります。

空室リスクや周辺環境の変化などの問題もあるため、うまく物件を売り渡すことができれば良いのですが、実際には時間がかかるケースの方が多いと言われています。

利回りの良い物件は比較的スムーズにオーナーチェンジができますが、デメリットが多ければ多いほど購入希望者はためらってしまいます。

その場合、不動産会社に委託をして物件を買い取ってもらうという方法もありますので、一人で対処しきれないと感じた時は、不動産会社との連携も視野に入れてみてはいかがでしょうか。

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