不動産の寿命はどれくらい？不動産の売買で気になる築年数

首都圏を始め、バブル期などに建設されたマンションや戸建てはとても多いのですが、最近では築20年、30年を超える「中古」と呼ばれる不動産物件が人気を集めています。20年前に建設されたマンションや戸建てなどは多いのですが、築年数に関わらず取引は増加しています。

築年数のあるマンションや戸建が売買されるのはごく一般的なのですが、購入する側としてはできれば築年数が浅く、新しさを感じられる物件が理想的です。売る側としては、どんなに築年数が長く古い物件だったとしても、他の方法や工夫によって買い手を募りたいと考えています。

そこで今回は、不動産の寿命や築年数との関係、どの程度の築年数の不動産がおススメなのか、購入時のチェックポイントなどを紹介したいと思います。

・不動産の持ちにかかわるポイント

国交省発表資料によると、一般的な戸建ての寿命は27年ないしは30年と言われています。この年数には、日本の建築物に木造が多いことや、地震・台風などの自然災害によって経年劣化が早まるといった内容が含まれています。

30年以上の長期にわたって、リフォームや改築などを経て長持ちしている住宅も少なくありませんが、住宅の持ちを左右するポイントは「構造」「材質」であると言われています。木造は鉄骨に比べて経年劣化が早いと言われていますが、構造や材木の強度によっては100年以上経過してもそのまま使用されている場合もあります。

不動産の耐用年数を上げるには、地震や台風などの自然災害に耐えうるかどうか、さらに言えば工法や強度などが高いことが重視されます。最近では木造でも強度の高い建築法が登場し、震度6，7程度の揺れにも耐えられるということで注目されています。

現代のマンション建築では、鉄筋コンクリートなどの強度のある素材が採用されています。鉄筋コンクリートは木造に比べて堅牢であるので、20年程度はそのまま使い続けられると言われています。

木造に比べて耐震性や防火性能も高く、突然の災害にも耐えうる安定的な素材として、不動産を長持ちさせてくれます。

・自然災害は不動産の寿命を縮める

不動産の寿命は、それぞれの使用状況や使用方法によっても変化しますが、確実に耐久性が落ちて寿命が下がる要素としては、地震や台風、暴風雨などといった自然災害になります。

堅牢な建物も、大地震や台風などを繰り返し経験することでダメージが蓄積し、強度が弱くなってきます。物件で言えばヒビ割れや歪みが生じ、弱くなった部分にダメージが蓄積するなどして、急速に老朽化が進みます。

・材料や技術のレベルアップによって寿命が延びる

自然災害の多い日本では、建物が老朽化してきたところで一度建て替えてしまうのが得策と考えられてきましたが、最近では建て替えをしなくても30年以上の長期にわたって建物の寿命を維持できる技術が登場しています。

具体的な方法としては、木材やコンクリートなどの素材をさらに耐久性能の良いものに改良したり、マンションなどを組み立てる際の施工技術の進歩などが挙げられます。

従来のマンションの場合、主要構造部に鉄筋コンクリートが使用されるのが一般的でしたが、この部分の耐用年数は30年前までは「60年程度が限界」と言われていました。しかし最近では、60年から一気に100年まで寿命が伸ばせる素材が登場し、200年、500年まで使えるという非常に強度の高いコンクリートも使われはじめています。

一例として、竹中工務店では「500年コンクリート」と呼ばれる耐久性の高いコンクリートを技術開発し、寺社などの建築物に施行を行っています。

・築年数によって不動産を選ぶのは正解？

日本における不動産売買では、できるだけダメージの少ない「築浅の物件」が人気です。

売り手としては築年数が経たないうちに売却をし、買い手は築浅の物件を選ぶのが一般的です。新築から5年以内であれば、設備から室内の経年劣化まで、まだ新築に近い状態にありますので人気があります。それ以上の築年数になると、買い手側が設備などの老朽化などを気にするため、売れ行きが低調化するリスクが増えてきます。

しかし、築年数が経っているからといってその物件に住めないというわけではありません。「安く物件を手に入れて、後から改修や改築を加える」という方法も有効です。中古住宅の耐震性能を高めたり、リノベーションをして室内のデザインや構造を変えることは十分に可能です。