ロフトや地下駐車場は、建物面積に含まれますか?建物面積の定義とは?

ロフトや地下駐車場は、建物面積に含まれますか?建物面積の定義とは?

 

家を建てる時や、自分で登記申請をする時に必要になるのが「建物面積」です。

不動産サイトや広告には面積が表示されていますが、その面積がどこまで含まれているか、ご存じない方も多いのではないでしょうか。

特に、ロフトや地下駐車場は、建物面積に含まれるのかわかりにくいですね。

 

それでは、「建物面積」に含まれるのはどこまでなのか、一般的な算出条件についてご説明致します。

 

「建物面積」とは?

 

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建物面積は、延床面積(のべゆかめんせき)とも言い、建物の各階の床面積を合計したものです。

 

この床面積を測るには、壁や柱の中心の線を基準にします。

この測り方は、建築基準法で決められているもので、壁芯、柱芯などと言います。

 

基本的には、壁芯ですが、在来工法のような柱が基本となるような構造の場合は、柱芯になります。

 

建物面積は、容積率を算出するために必要になり、固定資産税などにも関わってきます。

 

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建物面積に含まれる条件とは?

建物面積として計算に入れるには、条件があります。

それは、天井があること。

そして、3方向以上が壁や扉やガラス、シャッターなどに囲まれていて、なおかつ床からもっとも高い天井までの高さが1.5m以上あることです。

また、その部分をどのように使用するかも考慮されますので、「屋内用のスペースであるかどうか」なども判断基準にもなります。

この条件を元に、建物面積に含まれるかどうかを判断してみましょう。

 

・ロフト

ロフトは、屋根裏部屋とも表現されますが、建築基準法では「小屋裏収納」という言い方をします。

ロフトは、基本的には建物面積に含まれないので、一軒家を建てる時に、スペースを確保するためにもよく使われます。

つまり建築上では、ロフトは居住スペースではなく、収納スペースであると考えられるのです。

もちろん、住居スペースとして使用することも可能です。

 

また、ロフトと決定づけるには、寸法などに決まりがあります。

まず、ロフトの床からもっとも高い天井までの高さが1.4m以下でなくてはいけません。

1.5m以上あると床面積にカウントされてしまいますね。

また、ロフトの面積が、ロフトのある部屋全体の床面積の、1/2未満であることも条件になります。

そして、ロフトははしごを掛けて登れることも条件です。

はしごは取り外しできるものであり、固定式の階段のようなものではいけません。

 

※収納スペースなら床面積に含まないわけではなく、納戸などは条件を満たせば床面積に含まれます。

 

・ポーチやピロティ

ポーチやピロティは、庇があったり柱で囲われていることが多いので、床面積に含まれそうに思いますが、外気に開放されている場合は、基本的に建物面積に含まれません。

ただし、屋内的な用途として使用する場合には、建物面積に含まれることがあります。

 

・駐車場

駐車場は、壁で囲われていて天井があるものは、建物面積に含まれます。

ただし、容積率を算出する場合は緩和規定によって、含まれない場合もあります。

たとえば、建物内に駐車場のあるビルトインガレージなどは、その面積が建物面積の1/5以内であれば、建物面積に含めなくても良いということになります。

同様に、地下駐車場の場合は、建物面積の1/3であれば、建物面積には含まれません。

また、傾斜のある土地で地下駐車場がある場合、平均地盤面から1mを超える高さで駐車場がある場合は、建物面積に含まれます。

 

・バルコニーやベランダ

バルコニーやベランダも、壁などで囲まれておらず、屋根がなく開放されていれば、建物面積には含まれません。

もし、屋根がある場合は、奥行きが2m以内なら建物面積には含まれませんが、2mを超えた場合、その超えた部分のみ建物面積に含まれます。

 

・階段や吹き抜け

通常の階段は建物面積に含まれますが、吹き抜けは面積には含まれません。

また、吹き抜けに手すりを設置した螺旋状の階段も面積には含まれません。

 

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地域や用途によって異なるので要注意

 

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このように、建物面積に含むかどうかは、屋内用のスペースであるかどうかが重要になります。

また、ロフトのように条件が決められている場合も多いのですが、地域によっては、はしごが固定されていてもOKだったりと、寸法だけでは判断できないことも多いのです。

 

建物面積は容積率を算出するために必要になりますが、容積率算出には緩和規定もあるので、このことから、駐車場は建物面積に含まれるとは言い切れないのです。

 

登記申請に必要な場合はまた条件が異なってくることもありますので、自分で判断できないことも多いでしょう。

 

まずは、不動産会社や査定会社などプロに相談して、確実な数値を算出するようにしてください。

 

記事執筆者:西 恭平(不動産業歴17年・宅地建物取引士)

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