媒介契約の更新は3ヶ月だけじゃない！より効果的な不動産の売却とは？

不動産を売買する際は、不動産会社と専属の媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には3種類あり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」に分けられています。

必ずこの3種類の契約から選ばなければならないのですが、それぞれに特徴があり、メリットとデメリットがあります。

今回は、一般媒介契約と専任媒介・専属専任媒介契約の2つに分けて紹介したいと思います。

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一般媒介・一般媒介契約

一般媒介契約は、契約期間の制限がなく、売り主が複数の業者との間で結べる契約です。

期限は特に決められていませんが、一般的には3ヶ月を超えない範囲で契約期間を定めることになっています。3ヶ月の契約設定を行った後、さらに延長する場合は特約で自動的に更新ができます。

一般媒介契約では、複数の業者と同時に契約を進めることができるので、物件の購入希望者を広く募ることができます。

ただしそれぞれの不動産会社が広告に力を入れるとは限らないので、誠実に対応をしてくれる不動産会社をいくつか選んだうえで、一般媒介契約を結ぶ必要があります。

一般媒介契約では、売り主自身が買い手を見つけた場合でも、契約した業者に違約金や営業経費を支払う義務がありません。不動産会社に仲介をしてもらいながら、自分の足でも購入希望者を見つけたい方にとってはメリットのある契約になります。

その一方で、一般媒介契約には不動産会社から売り主への営業活動報告義務がなく、必ずしも一社の仲介でのみ契約成立に至るとは限らないため、仲介手数料を目的とする不動産会社にとってはメリットが少ない契約になります。

不動産会社が売り主から委託された物件をレインズ（不動産流通機構）に登録する義務も発生しないので、レインズを利用したい売り手にとってはデメリットのある契約内容とも言えるでしょう。

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専任媒介契約・専属専任媒介契約

専任媒介契約・専属専任媒介契約はどちらも、契約期間中は他の不動産会社と契約ができない、1社のみの契約となります。

専任媒介は不動産会社1社との取引に加え、売り主が独自に見つけた取引のみが自由。専属専任媒介は不動産会社1社だけの独占取引となります。

また、専属専任媒介は毎週一回、専任媒介は二週に一回の割合で、文書によって営業活動の状況報告をする義務があります。

一般媒介では報告義務がありませんが、週に一度報告をしてもらうことによって、売り主は現在売り出し中の物件の現状について把握することができます。営業の状況によって、今後の売り出し方を考えるなどといった対策も考えやすくなります。

専任媒介・専属専任媒介は契約期間に制限があり、3ヶ月を超えることができません。宅建業法では、2つの契約のうちどちらも3ヶ月で制限されています。

3ヶ月以内であれば、2ヶ月など比較的短期間での契約も可能です。ただし、物件の売れ行きなども考えて、一般的には3ヶ月で設定されることが多いようです。

専任媒介・専属専任媒介は自動更新ができないと決められていますので、契約期間が短くなると不動産会社が更新に関する連絡を入れます。これに承諾すると、不動産会社から書面が送付されますので、そこに署名捺印をして更新することができます。

依頼者の事情によって契約期間中に解約をしなければならなくなっても、3ヶ月が経過しない時点で解約することができます。その場合、違約金や損害賠償などは発生しません。

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一般媒介と専任媒介はどちらが効果的か

一般媒介なら複数の不動産会社と契約ができるので、売り主にとってはメリットが大きい契約に思えるかもしれません。

しかし一般媒介の場合、広告費を使って売り出しをしても、他の不動産会社に契約を取られてしまう可能性が高いため、多くの不動産会社ではあまり歓迎できるものではないとされています。

やはりどの不動産会社も、きちんと広告費をかけて、それに見合った成果をあげようとしますので、専任媒介契約を重視しているところが多いです。

不動産会社の方針にもよりますが、広告に力を入れないということであれば、それは売り主にとってもマイナスの要因になります。レインズにも登録されず、広告にもお金が使われなければ不動産の買い手はつきにくくなります。

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まとめ

最終的に、3つの媒介契約のうちどれを選ぶかは、売り主自身の考え方や状況にかかってきます。

もちろん一般媒介でも喜んで引き受けてくれる不動産会社はありますし、専任にすることで特典が受けられるところもあるため、3つの契約内容をしっかりと比較して決めることが大切です。

専任の場合、惜しみなく広告にお金をかけてくれますし、高額な取引に責任を持ってくれますので、契約が決まりやすいというメリットがあります。

ただし専任媒介契約でも本腰を入れない悪徳不動産会社もありますので、まずは納得のできる会社を選ぶところから押さえていかなくてはなりません。

これから不動産を売却する予定のある方は、ぜひ信頼のできる不動産会社を選ばれることをおすすめします。

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