不動産の購入に利用する住宅ローンの3種類の金利タイプ
不動産を無理なく購入するためには、その支払い方法について計画しなくてはなりません。
ほとんどの場合は、住宅ローンを組むことになるでしょう。
住宅ローンにはどんな種類があるのか、ご紹介していきます。
住宅ローンの金利には、大きく分けて3種類のタイプがあります。
・固定金利型
固定金利型は、当初の金利が期間中ずっと変わらない金利型です。
2年ごと、5年ごと、10年ごと、35年ごとなどのように、期間を選択し、その期間内は金利が固定されている商品です。
35年ローンの「フラット35」が有名で、多くの銀行で取り扱われています。
＊最初に決められた金利で固定されている
固定型金利の住宅ローンは、最初に決めた金利を変更しない固定型の金利で、借り入れから完済までのすべての期間で金利が変動しません。
「フラット35」のように、途中で金利が変わるものもありますが、それも最初に決められた金利の利率になります。
この固定型金利はどうやって決まるのかというと、日本の国債の中でも市場の大きい10年物国債の利回りを基準にしており、それに連動して金利が決定されます。
＊固定金利型のメリット
固定金利型は、最初の金利がずっと続くので、途中で金利が変動することがありません。
そのため、毎回おなじ金額を支払うことができるので、安定しており計画がたてやすいというメリットがあります。
また、金利の低い時に借りてローンを契約できれば、そのままずっと低い金利で返済することができます。
＊固定金利型のデメリット
固定金利型は、借りる時に金利が高いと、ずっとその金利で返済しなくてはならないので、タイミングを見極める必要があります。
また、その時は納得して始めた返済プランでも、急に日本の金利が低くなって、結果的に変動型より高い金利を払わなくてはならないこともあります。
今より金利が低くなることもあるというリスクを、覚悟しておく必要があるでしょう。
・変動金利型
変動金利型は、返済の期間中に金利が変動するタイプで、半年に一度、市場の金利に合わせて、金利が変動します。
たとえば、市場の金利が低いと、それに連動して低くなります。
基本的に固定金利型より金利が低いのですが、市場の金利が高くなれば、それに合わせて金利が高くなるので、安定性がなくリスクが高いと言えます。
ただ、返済額は5年間変動せず、5年ごとに改定されます。もしこの時に返済額が増える場合は、元の返済額の1.25倍までという規約があります。
＊変動金利型のメリット
変動金利型は、一般的に固定金利型よりも金利が低い状態で始められます。
返済額が改定されて上がる場合でも、上限が決められているので、それを検討していれば支払い不可能になることはほとんどないでしょう。
＊変動金利型のデメリット
市場の金利が大幅に上がると、利息も大幅に上がってしまうので、返済が困難になる危険性があります。金利が安定しないことから、毎月の返済額なども安定せず、計画が立てにくいという問題もあります。
・固定金利選択型
3年や5年や10年などの期間限定の固定金利タイプで、最初に決めた一定期間だけ金利が固定されているものです。
決められた期間が終了したら、変動金利型に変更したり、再度固定金利型を選ぶこともできます。
一般的には、固定金利型の期間が長いほど、金利が高くなります。
＊固定金利選択型のメリット
固定金利の中でも、比較的低い金利で返済することができます。
また、一定期間を過ぎたら再度金利を見直すことができるので、その時に応じた家庭の経済事情によって、また新たな金利型を選択することができ、柔軟な計画を立てることができます。
＊固定金利選択型のデメリット
固定金利の期間が終了した時、金利が上昇していると、返済額が上がることになります。
最初は金利が低くても、最終的には金利が上がる可能性があります。
・市場の金利や経済状況を見極める
3種類の金利タイプは、それぞれにメリットデメリットがあります。
経済状況を先読みして、金利が下がるのを予測できるなら変動型、安全を取るなら固定型など、自分で考えて納得して選ぶ必要があります。
たとえば、固定金利型は大きな変動はありませんが、0.1%下がるだけでも、それがずっと続くことになるので、最終的な支払額は大きく変わります。
金利は常に変動しているので、金利が底まで下がっているとしたら迷わず固定金利型にすべきでしょう。
しかし、ローンの審査には数週間から1ヶ月程度かかりますので、申し込んだ時点では金利が下がっていたとしても、審査が終わってローンが始められるときには、また金利が変わっている可能性もあります。
これ以上金利が下がらないと思えるなら35年ローンの固定型、これから金利が下がると思える場合は変動型、これからどうなるかわからない、自分の経済状況も変動することを考えて、固定金利選択型にするなどの選択ができるでしょう。
まずは、返済額と自分の返済可能額をシミュレーションしてみることから始めてはいかがでしょうか。
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