相続した不動産を売却するとき納める2つの税金

不動産を相続したのはいいのだけれど、そのまま放置してしまう例も少なくないようです。他にも相続税の支払いのために、相続した不動産を売却するケースもあります。

ここでは、相続した不動産の売却で納める2つの税金について解説していきます。

印紙税

相続した不動産の売却時に収める税金の1つ目は、印紙税です。

仲介を担当している不動産会社が作成する「不動産売買契約書」に収入印紙を貼り付けるだけなので、あまり納税している意識はないかもしれませんが、実際にはしっかり納税しているということなのです。

印紙税は、売買契約書に記載された金額の50万1円から100万円までは500円、100万1円から500万円までが1000円、500万1円から1千万円までが5千円、1千万1円から5千万円までが1万円、5千万1円から1億円までが3万円です。

それから1億1円から5億円までが6万円となり、5億1円から10億円までが16万円、10億1円から50億円が32万円、50億1円から先は48万円となっています。

※2014年4月1日から2018年3月31日までの期間に限ります。（軽減措置）

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不動産譲渡所得税

相続した不動産を売却した金額が購入した金額よりも多くなった場合（プラスの場合）に、発生します。正確には譲渡所得に対する所得税と住民税という意味です。

不動産や株式の売買で発生する譲渡所得は、給与所得や事業所得などとは別枠に課税されることから、分離課税と呼ばれています。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得税は譲渡所得×譲渡所得税税率にて算出されます。

★譲渡所得の計算式

譲渡所得は、売却価格から購入時の価格と購入の際にかかった経費と、売却の際にかかった経費を引いて算出されます。

★購入の際にかかった経費

不動産を購入した際にかかる経費には、不動産会社に支払う仲介手数料や売買契約書に貼る印紙代金、登録免許税や登記手数料、不動産取得税などが該当します。

※購入時の経費が不明の場合は、売却価格×5%で計算することも可能です。

★売却の際にかかった経費

不動産を売却した際にかかる経費には、不動産会社に支払う仲介手数料や不動産売買契約書に貼り付ける収入印紙の代金、特別に計上した広告費などが該当します。

譲渡所得税税率

譲渡所得税税率は、不動産をどれくらいの期間所有していたかによって違いがあります。

不動産を売却した年の1月1日までに5年を超えて経過している場合は、長期譲渡所得となり、所得税15%、住民税5%に復興特別所得税を加えた20.315%となります。5年以内の場合は短期譲渡所得となり、所得税30%、住民税9%に復興特別所得税を加えた39.63%となります。

※復興特別所得税は、2037年まで実施されます。

★特別控除

住居用として購入し、実際に住んでいた物件に限り、マイホーム特例と呼ばれる特別控除が適用されます。控除額は最大で3千万円となるため、場合によっては譲渡所得税の全額控除というのもあるかもしれません。

売却時にマイナスだった

不動産の売却で購入時よりも低い金額で売れた場合、譲渡所得税の申告は必要ありません。ただし損益通算によって免税や控除の対象になるケースもあるため、確定申告は行ったほうが良いかもしれません。

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その他の税金

不動産を売却した時にかかる2つの税金以外にも、不動産売買に関連する税金があります。

登録免許税

所有権の移転登記に対してかかる税金です。大抵の場合は買い手の負担となるのですが、売り手の負担になるケースも存在します。

★住所変更登記

現住所と登記上の住所が違う場合に必要な手続きです。売却した際、新居に引っ越した後に印鑑登録の住所と登記上の住所が変わってしまうために行われます。

★抵当権抹消登記

まだ住宅ローンが残っている場合に必要な手続きです。売却した際に設定されていた抵当権を、住宅ローンが完済した時に外すためにする登記です。

消費税

不動産売却では消費税の課税対象になるものもあります。消費税がかからないものには、土地と「個人間での売買」が該当します。

消費税が課税されるものには、建物と、不動産会社などを通じた物件の売買が当てはまります。その他、仲介を担当した不動産会社に支払う仲介手数料も、消費税の課税対象となります。

★仲介手数料

不動産の売買の仲介を担当する不動産会社に支払う代金です。仲介手数料は、400万円を超える取引の場合、（売却価格×3%＋6万円）×1.08です。

（消費税率8%で計算しています…10%であれば1.1になります）

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まとめ

相続した不動産を売却した時にかかる2つの税金は、印紙税と譲渡所得税です。

不動産を売却したからといって必ずしも譲渡所得税の課税対象になるとは限りませんが、購入したタイミングや地域によっては、購入時よりも価格が高騰している可能性もあります。もしも相続した不動産の売却を検討しているのであれば、信頼できる会社に不動産査定してみてはいかがですか？

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