投資用マンションを売る場合の注意点「税金・売却方法」のポイント

日経平均株価の上昇に伴い、株だけでなく不動産も個人の投資対象になってきました。投資用マンションを売る場合には、税金と売却方法について、いくつかの注意点がありますが、ここではそのポイントを解説していきます。

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税金とマンション売却

マンションを売る場合、3種類の税金が課税対象になる可能性があります。

所得税

マンションが売れた際に、買った時の価格よりも高い金額で売れた場合に所得税が発生します。例えば2000万円で購入したマンションが、2700万円で売れた場合、その差額の700万円が所得税の課税対象になります。

その他、マンションを購入した時にかかった費用が経費扱いとなるため、実際には売上－経費＝所得となります。この場合の経費は、不動産会社に支払った仲介手数料、リフォーム代金、ハウスクリーニング代金などが該当します。

先程例にあげた700万円から経費（仮に100万円とします）を引いた金額の600万円が本来の課税対象ということです。

★利益が出なかった場合

マンションが売れた時に、買った時よりも売れた時の金額が少なければ、所得税は発生しません。

そして、売れた年の1月1日までの所有期間が5年以上もしくは、居住用として使われていた場合は、その他の所得と損益通算が行われ、免税もしくは控除の対象となります。

ちなみに所有期間5年を超えた場合の所得税は15.315%で、5年以下の場合は30.63%です。

★特別控除

居住用として使われていたマンションなどの不動産を売却した利益が「3000万円以内」の場合、特別控除が適用される可能性があります。

ただし、親子や親族、夫婦や内縁関係などの特別な関係とみなされる同士での売却の場合は、特別控除の対象外となるので注意が必要です。

住民税

マンションが売れた時に、購入価格と売却価格の差額がプラスになった時に発生します。ただし、マイナスになった時や、プラスになった場合でも諸経費を差し引いてマイナスになる場合でも、他の所得との損益通算の対象になります。

印紙税

マンションの売却の際、仲介を依頼する不動産会社との間で作成される「売買契約書」に収入印紙を貼ることで支払われます。

印紙税は、契約金額500万1円から1千万円までが1万円、1千万1円から5千万円までが2万円で、5千万1円から1億円までが6万円となっています。

※2014年4月1日から2018年3月31日までの期間に限ります。（軽減措置）

収入印紙は郵便局もしくは法務局などで購入することができます。

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不動産売却と確定申告

マンションなどの不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告が必要です。

確定申告をすることによって、仮に売却益がマイナスとなった場合でも、先述したように損益通算によって免税や控除の対象になるため、必ず行いましょう。

確定申告

確定申告は、毎年の1月1日から12月31日までに発生したすべての所得を合計した後に、所轄税務署に作成した確定申告書を提出し、申告や納税をすることをいいます。確定申告の期間は2月16日から3月15日です。

会社員などの給与所得者の場合、所属する会社などで年末調整をするため、年収1千万円以内の場合、確定申告は不要です。

ただし、副業での収入が年間で20万円を超える場合は、確定申告が必要になります。不動産の売却所得や、株やFXでの利益、趣味で書いている小説や漫画、音楽の演奏や舞台公演の報酬などの売上も対象になります。

延滞税

確定申告をしなかった場合にかかる税金です。納付期限の翌日から実際に納めた日（支払った日）までの延滞利息のことをいいます。期間内に確定申告を行い、きちんと納めていれば該当しません。

必要な書類の準備

確定申告で使われる不動産投資に関連した書類には、源泉徴収票に支払われる家賃の入金がわかる明細や通帳、礼金や敷金などの金額が記されている賃貸契約書、その他収入が記されている書類、固定資産税通知書、地震保険や火災保険の保険証書、修繕費の領収書や請求書、売買契約に関する書類、住宅ローンの返済予定表、そして交通費や水道光熱費、接待交際費といった経費に関する領収書があります。