不動産売却時の税金は節約できる？土地・建物に関する税金控除の一覧
土地やマンションなど不動産の売却時には税金がかかります。
そのまま支払っても良いのですが、一定の条件を満たすことで税金が控除対象となり、当初想定していたよりも少なく済むこともあります。
ここでは、土地や建物に関する税金とその控除について解説していきます。
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土地や建物の売却時に関する税金
土地や建物などの不動産を売却した際に発生する税金には、印紙税と登録免許税と不動産譲渡所得税があります。
印紙税
不動産の売買成立時に、売主と買主が結ぶ、不動産会社作成の「売買契約書」に収入印紙を貼ることで納税します。
売買金額によって変動しますが、おおむね5千円から3万円くらいと考えておくと良いかもしれません。
※2014年4月1日から2018年3月31日までは特別控除が適用されます。
登録免許税
抵当権を外す際に支払われる税金です。
ローンで購入した不動産物件には、購入時に抵当権が設定されているため、売却の際には抵当権を外す必要があります。抵当権のある不動産には買い手がつかないためです。
抵当権を外すためには、ローンの完済と、抵当権抹消登録の手続きをします。
抵当権抹消登録の手続きの際に発生するのが登録免許税です。
指定の用紙に収入印紙を貼り付けることで納税します。
登録免許税は物件1つにつき1000円です。一戸建ての場合は建物と土地の2つの物件となるため、2000円となります。
不動産譲渡所得税
土地や建物などの不動産を売却した時に、購入した時の価格よりも売却した価格の方が多かった場合に発生する税金です。
購入価格よりも売却価格の方が少ない場合は発生しません。
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不動産譲渡所得税
不動産譲渡所得税の計算は、課税譲渡所得×譲渡所得税率で算出されます。
譲渡所得
譲渡所得は、売却金額-（購入価格+経費）で算出されます。
経費には、仲介手数料や抵当権抹消登録費用、それらの書類に貼る収入印紙代や登録免許税、測量費用や解体費用、ハウスクリーニングやリフォームの料金などが含まれます。
★課税譲渡所得
課税譲渡所得は、譲渡所得-特別控除額にて算出されます。
譲渡所得税率
不動産を所有してからの期間によって違いがあります。
購入から5年を超える場合は、長期譲渡所得となり、税率は20.315%です。
（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）
購入から5年以内の場合は、短期譲渡所得となり、税率は39.63%です。
（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%）
※2037年12月31日までは、復興特別所得税がかかります。
譲渡所得税の税金控除
不動産譲渡所得税には、特別控除という形で税金が安くなる制度が存在します。
マイホーム特例措置
住居用に購入した建物に「実際に居住していた」場合に適用されます。
控除額は最大で3000万円となるため、適用された場合、不動産譲渡所得税の課税対象から外れることもあるかもしれません。（3000万円＞課税譲渡所得）
適用の条件は、「建物に居住していた」ということです。
居住しなくなってから3年以内に売却した物件も対象となります。
（正確には3年目の12月31日まで）
親族や夫婦などへの売却の場合は認められません。
★家を解体してしまった場合
基本的に土地にはマイホーム特例措置は適用されないのですが、建物を解体してから1年以内で売買契約が成立したり、居住しなくなってから3年以内に売却できた場合には、マイホーム特例措置が認められます。
ちなみに解体してから駐車場などになった場合には、対象外となります。
所有10年を超える建物の軽減税率
購入から10年を超える建物を売却した場合に、所得税率と住民税率が減少します。
譲渡金額が6000万円以下の場合、所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%の合計14.21%となります。
そして譲渡金額が6000万円を超える場合、所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%の合計20.315%となることから、軽減税率の適用外ということになります。
★マイホーム特例措置との併用
例えば譲渡所得が8千万円と仮定して、マイホーム特例措置の3千万円が認められた場合、8千万円-3千万円で算出された「5千万円」に対して軽減税率14.21%が適用されます。
購入価格よりも売却価格の方が少なかった場合
家やマンションなどの不動産の売却で、購入した時の価格と売却した価格の差額がマイナスだった場合、不動産譲渡所得税の対象外となりますが、損益通算によって他の所得との
相殺や繰越ができるため、結果的に免税や控除につながることがあります。
所得税や住民税の還付金がもらえるかもしれないので、確定申告を忘れないようにしましょう。
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まとめ
不動産売却で発生する税金は、印紙税と登録免許税と不動産譲渡所得税です。
不動産譲渡所得税の控除には、最大3000万円となるマイホーム特例措置と、所有10年を超える建物（譲渡所得6000万円以下）の軽減税率が利用できる可能性があります。
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